Podstawowym zadaniem wprowadzenia tej instytucji jest umożliwienie właścicielom lokalów mieszkalnych zawieranie umów najmu z lokatorami, bez obaw o późniejszą możliwość odzyskania swojej własności. Dotychczasowe regulacje prawne, kładące szczególny nacisk na ochronę praw lokatorów, przewidywały możliwość przeprowadzenia przymusowego opróżnienia zajmowanego lokalu mieszkalnego po spełnieniu szeregu warunków, które w praktyce czyniły możliwość przekwaterowania opornego lokatora niezwykle trudną. Zadaniem wprowadzonej regulacji jest wdrożenie takich procedur, które umożliwią właścicielowi szybkie i skuteczne przeprowadzenie czynności eksmisyjnych w przypadku ustania obowiązującej umowy najmu.
Celem zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu strony umowy muszą spełnić następujące warunki formalne:
– umowa pod rygorem nieważności powinna być zawarta w formie pisemnej
– do umowy należy załączyć:
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela ( o przedmiotowym żądaniu mowa poniżej)
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, w którym ma zamieszkać najemca po ustaniu stosunku najmu okazjonalnego, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Zawarcie umowy o najem okazjonalny może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucyjnych. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za lokal oraz podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
Aby umowa najmu okazjonalnego mogła spełnić swoją podstawową, ochronna względem wynajmującego funkcję, tzn. możliwość odformalizowanego oraz szybkiego przeprowadzenia przymusowego opróżnienia lokalu właściciel jest zobowiązany do zgłoszenia zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli właściciel lokalu uchybi powyższemu obowiązkowi wówczas uproszczona procedura otrzymania tytułu wykonawczego oraz przeprowadzenia eksmisji nie będą mogły mieć zastosowania do danego stosunku najmu.
Umowa najmu okazjonalnego wygasa na skutek upływu czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jeżeli najemca lokalu nie opróżni go dobrowolnie po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Przedmiotowe żądanie powinno zawierać w szczególności:
1) oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
2) wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
3) termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.
W przypadku bezskutecznego upływu terminu, wskazanego w treści żądania właściciel jest uprawniony do złożenia wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji oraz zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Do przedmiotowego wniosku właściciel powinien załączyć:
1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
2) dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
3) potwierdzenie zgłoszenia umowy Naczelnikowi Urzędu Skarbowego
Ustawa wprowadzająca instytucje najmu okazjonalnego lokalu przewiduje szereg odrębności w przypadku dokonywania czynności eksmisyjnych z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W szczególności wprowadza regulacje zgodnie z którą do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego nie ma zastosowania obowiązek, wynikający z treści art. 1046 § 4 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tj. konieczność wstrzymania się przez komornika z czynnościami, jeżeli dłużnik – lokator nie posiada prawa do lokalu socjalnego do czasu wskazania przez gminne ( lub wierzyciela) pomieszczenia tymczasowego. Ta i inne regulacje, ograniczające ochronę lokatora, skutecznie wzmacniają pozycje właściciela lokalu, wynajętego na podstawie umowy najmu okazjonalnego oraz umożliwiają mu sprawne realizowanie jego uprawnień w ewentualnym postępowaniu egzekucyjnym.
