Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, winien, w myśl powołanego wyżej przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:
- pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów,
- nie znajdować się na liście kosztów nieuznawanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust.1 ustawy,
- być właściwie udokumentowany.
W przypadku źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, można przyjąć, iż kosztami uzyskania przychodów są wszelkie racjonalne i gospodarczo uzasadnione wydatki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, których celem jest osiągnięcie, zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów, przy czym wydatki te nie mogą być wymienione w art. 23 ww. ustawy. Podstawowe znaczenie co do możliwości zaliczenia kosztu związanego z gruntem do kosztów uzyskania przychodów ze sprzedaży mieszkań ma wprowadzenie tego gruntu do działalności gospodarczej.
Nic nie stoi na przeszkodzie do „wprowadzenia” nabytych wcześniej działek budowlanych do ewidencji firmy i uznania ich za składnik prowadzonego przedsiębiorstwa. W analizowanym stanie faktycznym nieruchomości, na których będą budowane budynki mieszkalne, należy zakwalifikować jako towar, środek obrotowy, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, a nie jako środek trwały. Należy zwrócić uwagę na to, że w przypadku budowy domów na sprzedaż utrwaliło się stanowisko, iż budowę taką traktuje się jako pewną odmianę produkcji budowlano-montażowej, w rezultacie której powstają szczególnego rodzaju produkty gotowe z przeznaczeniem do sprzedaży. Zatem grunt uznaje się za towar, natomiast sprzedaż działek budowlanych wraz z budynkiem zalicza się do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Jeżeli chodzi natomiast o wartość, w jakiej grunt powinien być ujęty w księgach, to powinna ona wynikać z aktu nabycia gruntu, zatem będzie to wartość historyczna z pierwotnego nabycia. W takiej też wysokości grunt będzie stanowił koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży wybudowanych na nim mieszkań. Organy nie zezwalają na wprowadzenie gruntu do działalności indywidualnej po wartości wynikającej z operatu szacunkowego albo innej wyceny rzeczoznawcy, ponieważ ustalona w ten sposób wartość gruntu nie odzwierciedla w sposób wiarygodny poniesionych rzeczywistych kosztów.
Czy zatem, nie jest możliwe ujęcie w kosztach uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkań gruntu po jego wartości rynkowej? Podatnik może próbować osiągnąć taki skutek poprzez uprzednie zastosowanie odpowiedniej struktury optymalizacyjnej wykorzystującej spółkę osobową. Przy czym przed wprowadzeniem tego typu struktury, z braku szczegółowych regulacji podatkowych, należałoby uwzględnić aktualną linię orzeczniczą. W niedługiej przyszłości wydana ma zostać w tejże kwestii interpretacja ogólna prawa podatkowego, rozstrzygająca związane z przedmiotową strukturą wątpliwości.
W związku z powyższym, jeżeli potencjalny inwestor zdecyduje się na zastosowanie rozwiązania optymalizacyjnego z perspektywy PIT, to sugerowane jest wystąpienie do Ministra Finansów z wnioskiem o indywidualną interpretację prawa podatkowego, która zapewni ochronę planowanej transakcji.
