Zatem tylko wynajem tych nieruchomości może skutkować rozpoznaniem odpisów amortyzacyjnych jako kosztów podatkowych. Odpowiedź na pytanie zależy również od wybranego przez podatnika sposobu rozliczania przychodów z wynajmu mieszkania. Jeśli Czytelnik wybrał zryczałtowany sposób opodatkowania przychodów z najmu (na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne), osiągane przez niego przychody z najmu podlegają opodatkowaniu niższą stawką podatku (8,5%, a 20% powyżej określonego poziomu dochodów), jednak nie ma on możliwości pomniejszenia tych przychodów o odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego mieszkania.

Natomiast, w przypadku podatników, których przychody z najmu mieszkania podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych, opodatkowaniu podlega przychód pomniejszony o koszty. Kosztami tymi mogą być między innymi odpisy amortyzacyjne dokonywane od nieruchomości. Wysokość odpisu amortyzacyjnego zależy od wartości wynajmowanego mieszkania oraz przyjętej stawki amortyzacyjnej. Podatnicy mogą dokonywać odpisów amortyzacyjnych w równych ratach co miesiąc, kwartał lub jednorazowo na koniec roku podatkowego (art. 22h ust. 4 ustawy o PIT). Zasadniczo roczna stawka amortyzacji wynosi dla budynków i lokali mieszkalnych 1,5%, a dla spółdzielczych praw do lokalu 2,5%.

Jak ustalić wartość początkową mieszkania?
Wartość mieszkania ustalona dla potrzeba amortyzacji podatkowej zależeć będzie od sposobu jego nabycia przez Czytelnika. Jeśli mieszkanie zostało kupione, to wartością początkową będzie cena wskazana w umowie sprzedaży, powiększona o wszelkie koszty bezpośrednio związane z nabyciem mieszkania (opłaty notarialne, koszty montażu) i pomniejszona o VAT (chyba, że Czytelnik nie mógł go odliczyć).

Więcej problemów sprawić może mieszkanie otrzymane w drodze darowizny lub spadku. Wówczas Czytelnik będzie musiał ustalić wartość rynkową mieszkania z dnia darowizny (spadku), chyba że w umowie darowizny wskazano niższą wartość.

Najwięcej jednak problemów będą mieli podatnicy wynajmujący budynek mieszkalny wybudowany we własnym zakresie. Updop nakazuje w takiej sytuacji określić koszt wytworzenia takiego budynku (art. 22g ust. 4 updop). W przypadku starszych budynków, gdy określenie kosztu wytworzenia jest szczególnie trudne, organy podatkowe akceptują także wycenę biegłego rzeczoznawcy.

Czy jest jakiś prostszy sposób rozliczania odpisów amortyzacyjnych?
Podatnicy mogą zdecydować się  na amortyzację metodą uproszczoną. Polega ona na tym, że za wartość początkową budynków lub lokali mieszkalnych przyjmuje się iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanego mieszkania i kwoty 988 zł (przy czym za powierzchnię uważa się powierzchnię określoną dla potrzeb podatku od nieruchomości). Jednakże przyjęcie uproszczonej metody w odniesieniu do spółdzielczych praw do lokalu powoduje, że stawka amortyzacji wynosi 1,5% (zamiast 2,5%).

[page_break]