Zakup lokalu mieszkalnego z przeznaczeniem na prowadzenie biura wiąże się z licznymi konsekwencjami podatkowymi. Najistotniejszą kwestią będzie amortyzacja lokalu. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają środki trwałe stanowiące odrębną własność lub będące współwłasnością podatnika, nabyte lub wytworzone przez podatnika we własnym zakresie i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż 1 rok, wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością lub oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.
Istotną kwestią będzie ustalenie wartości początkowej nabytego lokalu, metody amortyzacji oraz stawki amortyzacyjnej.
Zgodnie z przepisami ustawy, w przypadku nabycia lokalu, co do zasady wartością początkową będzie cena zapłacona przy jego nabyciu, powiększona o koszty związane z nabyciem (np. koszty opłat notarialnych) oraz pomniejszona o podatek VAT, jeżeli podatnikowi przysługiwało przy nabyciu odliczenie podatku naliczonego VAT, zgodnie z przepisami ustawy o VAT.
W przypadku lokalu będącego współwłasnością podatnika za wartość początkową lokalu uważa się wartość ustaloną w proporcji do udziału podatnika we współwłasności tego lokalu. W przypadku, gdy lokal wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków, zaś tylko jeden z małżonków zamierza prowadzić działalność gospodarczą w tym lokalu, może on, dla celów ustalenia wartości początkowej, przyjąć całą wartość lokalu. Jeżeli jednak działalność gospodarczą w lokalu zamierzają prowadzić oboje małżonkowie, każde z nich może przyjąć za wartość początkową jedynie 50% wartości lokalu.
Należy wspomnieć, iż podatnicy – osoby fizyczne mogą także określić wartość początkową lokalu metodą uproszczoną, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych używanej przez właściciela powierzchni użytkowej lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Co do zasady podatnicy amortyzujący lokale mieszkalne mają do wyboru tylko metodę liniową amortyzacji (przy zastosowaniu stawki z wykazu stawek amortyzacyjnych, bądź stawki ustalonej indywidualnie). Nie mogą więc stosować metody degresywnej.
[page_break]Standardowa stawka amortyzacji lokali i budynków mieszkalnych wynosi 1,5%. W przypadku budynków i lokali niemieszkalnych stawka ta wynosi 2,5%. Obie te stawki mogą być jednak w pewnych sytuacjach indywidualnie ustalane, (przy czym w każdej sytuacji efektywny okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, co oznacza, iż roczna stawka amortyzacyjna nie może być wyższa niż 10%). W przypadku ustalenia wartości początkowej metodą uproszczoną roczna stawka amortyzacyjna może wynosić wyłącznie 1,5%. Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w równych ratach co miesiąc, kwartał lub jednorazowo na koniec roku.
W przypadku, gdy podatnik nabył lokal wyłącznie do celów prowadzonej działalności gospodarczej, wszelkie wydatki eksploatacyjne związane z tym lokalem będą mogły być uznane za koszty uzyskania przychodu. Dotyczy to także kosztów remontów lokalu (ale nie kosztów jego adaptacji czy modernizacji, które mogą być uwzględniona w rachunku podatkowym wyłącznie w drodze odpisów amortyzacyjnych), oraz kosztów zakupu mebli, wyposażenia lokalu itd.
Przepisy podatkowe normują także sytuacje, w których podatnik dokona zmiany profilu prowadzonej działalności gospodarczej, lub w ogóle ją zlikwiduje.
W pierwszym przypadku, w sytuacji, gdy podatnik będzie nadal wykorzystywał zakupiony lokal w prowadzonej działalności, może kontynuować dokonywanie odpisów amortyzacyjnych na zasadach przyjętych wcześniej. Natomiast w przypadku, gdy wskutek zmiany profilu prowadzonej działalności nastąpi likwidacja nie w pełni umorzonego środka trwałego, podatnik nie będzie mógł zaliczyć do kosztów podatkowych strat z tym związanych (jednakże w przypadku środka trwałego, jakim jest lokal jego faktyczna likwidacja wydaje się mało prawdopodobna). W przypadku zbycia lokalu niemieszkalnego stanowiącego środek trwały, co do zasady przychód uzyskany z tej sprzedaży stanowić będzie przychód z prowadzonej działalności. W przypadku zaś zbycia lokalu o charakterze mieszkalnym, wykorzystywanego do prowadzonej działalności, przychód z tym związany nie będzie zaliczany do przychodów z prowadzonej działalności i będzie opodatkowany na zasadach właściwych dla przychodów z tytułu zbycia nieruchomości.
W drugim przypadku, zgodnie z przepisami podatkowymi, podatnik na dzień likwidacji działalności gospodarczej powinien sporządzić remanent. Jednakże, nie ujmuje w nim środków trwałych posiadanych w dniu likwidacji. Tak więc wartość tych środków trwałych nie ma wpływu na ewentualne zobowiązanie podatkowe związane z remanentem likwidacyjnym. Natomiast późniejsza sprzedaż tych środków trwałych może generować przychód z działalności, przy czym podatnik powinien każdorazowo ustalić, czy zachodzą przesłanki do opodatkowania tego przychodu (ze względu na przedmiot i termin zbycia danego środka trwałego).
[page_break]
