Autor: Daniel Kijak, Radca prawny, Doradca podatkowy, DPPA Audit Sp. z o.o.
Podatnicy prowadzący działalność deweloperską muszą uważać żeby prawidłowo rozliczać VAT od sprzedaży mieszkań, zwłaszcza jeśli po zawarciu umowy przedwstępnej przekazują nabywcy klucze do mieszkania.
Dodatkowo od 1 stycznia 2014 r. zmieniały się przepisy regulujące powstawanie obowiązku podatkowego w VAT od takiej sprzedaży.
Do końca zeszłego roku w przypadku sprzedaży lokali lub budynków obowiązek podatkowy w VAT powstawał z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż 30 dnia, licząc od dnia wydania lokalu lub budynku. W rezultacie można było przesunąć rozpoznanie obowiązku podatkowego w VAT od sprzedaży o 30 dni od momentu wydania mieszkania.
Od 1 stycznia 2014 r. dla dostawy lokali i budynków obowiązuje zasada ogólna, czyli obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy. Jeśli przed dokonaniem dostawy zostanie uiszczona całość lub część należnej zapłaty (np. zadatek, zaliczka, przedpłata) obowiązek w VAT powstanie z chwilą otrzymania i w części otrzymanej zapłaty.
Wobec powyższego, w celu określenia momentu powstania obowiązku podatkowego w VAT z tytułu dostawy lokalu istotne jest ustalanie, w której chwili zostaje dokonana dostawa towaru (tutaj: lokalu). Przez dostawę towarów należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel. Zgodnie z dominującymi poglądami organów podatkowych i sądów administracyjnych przez przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel (tj. dokonanie dostawy) w rozumieniu ustawy o VAT należy rozumieć czynność faktyczną, w następstwie której następuje fizyczne przekazanie towaru nabywcy i nabywca uzyskuje faktyczną możliwość dysponowania towarem. Z tą też chwilą powinien powstawać obowiązek podatkowy z tytułu dokonania dostawy towaru.
Należy podkreślić, że przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel nie jest równoznaczne z nastąpieniem skutku cywilnoprawnego w postaci przeniesienia prawa własności na nabywcę, co ma miejsce w przypadku nieruchomości najczęściej w momencie zawarcia umowy przenoszącej własności w formie aktu notarialnego. Tym samym w przypadku dostawy lokalu dokonanie dostawy w rozumieniu ustawy VAT może nastąpić w innym momencie niż sporządzenie aktu notarialnego czy zawarcie umowy sprzedaży bez zachowania takiej formy. Przykładowo, stanowisko to znajduje potwierdzenie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 4 lutego 2010 r. (sygn. I SA/Wr 1858/09).
W konsekwencji, w dniu wydania klientowi lokalu przez podatnika na podstawie umowy przedwstępnej, co najczęściej będzie mieć miejsce w dniu przekazania kluczy do lokalu, powstanie obowiązek podatkowy w VAT dla podatnika z tytułu sprzedaży tego lokalu. Bez znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego będzie okoliczność, że umowa przenosząca własność (w formie aktu notarialnego) zostanie zawarta w okresie późniejszym.
Obowiązek ten należy rozpoznać w okresie rozliczeniowym, w którym nastąpiło wydanie lokalu w odniesieniu do całej ceny sprzedaży lokalu, którą podatnik otrzymał lub dopiero ma otrzymać w przyszłości.
Jeśli przed wydaniem lokalu (przekazaniem kluczy) podatnik otrzyma część lub całość zapłaty od nabywcy na poczet ceny sprzedaży (np. zaliczkę, zadatek lub przedpłatę) wtedy obowiązek podatkowy w VAT dla Spółki w odniesieniu do otrzymanej zapłaty powstanie w momencie otrzymania tej zapłaty.
Podstawa prawna:
Art. 7 ust. 1 pkt 1 oraz art. 19a ust. 1 i ust. 8 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jednolity z 2011 r., Dz.U. Nr 177, poz. 1054, ze zm.).
