Przepisy o podatku dochodowym od osób prawnych przewidują obecnie, że przedmiotem leasingu mogą być podlegające amortyzacji środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne, a także grunty. Prawo wieczystego użytkowania gruntu nie podlega amortyzacji podatkowej, a przepisy wymieniają wyłącznie grunty jako przedmiot prawa własności, który może być leasingowany. W rezultacie, w leasingu mogły być dotychczas grunty, ale nie prawo ich wieczystego użytkowania.
Po zmianach, w leasing podatkowy będzie można oddać także prawo wieczystego użytkowania gruntu. Rozliczanie takich umów będzie odbywać się na tych samych zasadach, jakie obecnie dotyczą gruntów, a zasady tych rozliczeń pozostają niezmienione. Istotna zmiana dotyczy natomiast podlegających amortyzacji nieruchomości położonych na gruntach będących przedmiotem własności lub w użytkowaniu wieczystym – skróceniu z 10 do 5 lat ulega minimalny czas, na jaki musi zostać zawarta umowa, aby mogła być uznana za leasing podatkowy.
Dotychczas brak odpowiednich uregulowań w przepisach podatkowych w odniesieniu do leasingu prawa wieczystego użytkowania gruntu powodował komplikacje i znacznie ograniczał stosowanie tego rozwiązania. Co więcej, ograniczenia wynikające z przepisów podatkowych były dotychczas omijane przez firmy z branży nieruchomości poprzez zawieranie dwóch umów: jednej leasingowej dotyczącej budynku lub budowli oraz drugiej umowy na dzierżawę prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym znajdował się budynek lub budowla.
Nie pozwalało to jednak na wyeliminowanie wszystkich zagrożeń podatkowych. Opłaty za dzierżawę prawa wieczystego użytkowania gruntu ponoszone na podstawie takiej umowy mogły być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów. Z drugiej jednak strony powodowały powstanie przychodu podatkowego u leasingodawcy. Problem pojawiał się także z chwilą skorzystania przez leasingobiorcę z opcji odkupu nieruchomości po zakończeniu leasingu. Tylko w przypadku umów leasingu podatkowego przepisy podatkowe pozwalają na sprzedaż przedmiotu leasingu po zakończeniu umowy poniżej jego wartości rynkowej (ponieważ spłata tej wartości następuje częściowo już w okresie trwania umowy leasingu) – art. 17g ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W przypadku każdej innej sprzedaży, przepisy podatkowe nakazują ustalać przychód ze sprzedaży według wartości rynkowej (art. 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Skoro prawo wieczystego użytkowania gruntu nie mogło być przedmiotem leasingu, a było wyłącznie dzierżawione, to jego późniejsza sprzedaż wraz z posadowionym na nim budynkiem lub budowlą powinna nastąpić po wartości rynkowej. Władze skarbowe prezentowały w tym zakresie rygorystyczne podejście. Mianowicie twierdziły one, że fakt wcześniejszej dzierżawy prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz leasingu posadowionej na nim nieruchomości nie uzasadnia późniejszej sprzedaży tego prawa poniżej wartości rynkowej (tak np. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 września 2010 r., znak IPPB3/423-397/10-2/GJ).
Kolejne problemy powodowało rozliczenie podatku VAT w przypadku leasingu finansowego budynków lub budowli położonych na gruncie w wieczystym użytkowaniu. Zawarcie umowy leasingu finansowego traktowane jest dla celów podatku VAT w sposób zbliżony do sprzedaży na raty. Podatek VAT naliczany jest od całej wartości przedmiotu leasingu finansowego już z chwilą wydania go do korzystania leasingobiorcy (niezależnie od tego, że formalnie przejście tytułu własności nastąpi dopiero po zakończeniu leasingu). Jak wcześniej wspomniano, podatnicy byli zmuszeni do zawierania umowy leasingu budynku lub budowli oraz umowy dzierżawy prawa wieczystego użytkowania gruntu. Nie było zatem jasne, czy podatek VAT powinien być naliczany od całej wartości prawa wieczystego użytkowania gruntu już z chwilą zawarcia umowy i wydania nieruchomości korzystającemu (tak jak od budynku/budowli), czy też dopiero po zakończeniu umowy z chwilą przeniesienia prawa wieczystego użytkowania gruntu na korzystającego. Wobec braku odpowiednich uregulowań, praktyka władz skarbowych była niejednolita. W rezultacie, leasingowanie nieruchomości położonych na gruntach znajdujących się w użytkowaniu wieczystym pociągało za sobą ryzyko podatkowe.
Warto wspomnieć, że nowe regulacje wejdą w życie od 1 stycznia 2013 r. i będą miały zastosowanie do umów leasingu zawartych od tej daty. Umowy zawarte przed 1 stycznia 2013 r. będą rozliczane na starych zasadach.
