Stan faktyczny oraz stanowisko WSA
Organy podatkowe określiły podatnikowi zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z działalności gospodarczej oraz od dochodu z najmu lokalu prowadzonego poza działalnością gospodarczą. W odniesieniu do zobowiązania z tytułu najmu lokalu organy wyjaśniły, że podatnik zawyżył koszty uzyskania przychodów z tego tytułu, bezpodstawnie zaliczając do kosztów odpisy amortyzacyjne dokonywane w odniesieniu do wynajmowanego lokalu. Nie prowadził bowiem – zgodnie z art. 22 ust. 8 oraz art. 22n ust. 6 u.p.d.o.f.¹ – ewidencji środków trwałych. Obowiązek prowadzenia takiej ewidencji jest natomiast obowiązkiem bezwzględnym, a jej brak skutkuje niemożnością uznania odpisów amortyzacyjnych za koszty podatkowe.

Stanowiska powyższego nie podzielił WSA w Warszawie. Sąd wskazał, że ograniczenie zawarte w art. 22n ust. 6 u.p.d.o.f., zgodnie z którym w razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, ma zastosowanie tylko do podatników, którzy prowadzą księgi rachunkowe lub podatkową księgę przychodów i rozchodów. Podatnicy osiągający dochody z najmu nie mają natomiast obowiązku prowadzenia takich ksiąg. Tym samym brak ksiąg rachunkowych u podatników wynajmujących lokale mieszkalne nie oznacza automatycznie braku możliwości zaliczenia do kosztów dokonywanych przez nich odpisów amortyzacyjnych.

Teza
W prezentowanym wyroku WSA w Warszawie sformułował następującą tezę:
„Wykładnia przepisów art. 22n u.p.d.o.f. (w szczególności ust. 1 – 2 i ust. 6) prowadzi do wniosku, że w razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów (ust. 6), ale ograniczenie to znajduje zastosowanie tylko do tych podatników, którzy obowiązani są prowadzić księgi rachunkowe lub podatkową księgę przychodów rozchodów (ust. 1 – 2).”

Komentarz
Prezentowane orzeczenie w sposób korzystny dla podatników rozstrzyga kwestię możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych związanych z wynajmowanym przez podatnika lokalem mieszkalnym. Sąd uznał bowiem, iż podatnicy osiągający dochody z najmu mogą odpisy takie zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów niezależnie od tego, czy prowadzą jednocześnie księgi rachunkowe lub podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Omawiane orzeczenie WSA w Warszawie jak i wprowadzone niedawno zmiany w przepisach dotyczących najmu lokali mieszkalnych mogą przyczynić się do ułatwienia rozliczeń podatkowych związanych z dochodami uzyskiwanymi z najmu takich lokali jak i do zwiększenia wpływów budżetowych z tego tytułu. Należy bowiem wskazać, iż dotychczas wiele osób wynajmujących mieszkania nie zgłaszało uzyskiwanych z tego tytułu dochodów do opodatkowania, zasilając istniejącą w tej sferze szarą strefę. Stanowisko wyrażone przez Sąd może ten stan rzeczy zmienić. Umożliwia ono bowiem skorzystanie przez podatników z odliczenia od przychodów kwot odpisów amortyzacyjnych bez konieczności jednoczesnego prowadzenia ksiąg rachunkowych – co niewątpliwie ogranicza ilość formalności spoczywających na podatnikach.

Drugim z wspomnianych wcześniej czynników mogących zachęcić do opodatkowywania dochodów uzyskiwanych z najmu jest wprowadzona od 28 stycznia 2010 r. nowelizacja przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów². Ustanowiono w niej instytucję tzw. najmu okazjonalnego lokalu. Najmem takim jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Cechą charakterystyczną ww. umowy jest wprowadzenie szeregu ułatwień dla najemcy związanych m.in. z eksmisją lokatorów, sposobem ustalania wysokości czynszu czy też rozwiązania umowy. Aby jednak z ułatwień tych najemca mógł skorzystać, konieczne jest zgłoszenie zawarcia takiej umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, a w konsekwencji faktyczne opodatkowywanie dochodów uzyskiwanych z tego tytułu.

Zarówno ww. zmiany w przepisach dot. najmu, jak i konsekwencje poglądu zaprezentowanego w prezentowanym wyroku WSA w Warszawie mogą przyczynić się do zmniejszenia szarej strefy w zakresie opodatkowania dochodów z najmu lokali mieszkalnych oraz zwiększenia wpływów budżetowych z tego tytułu. Czy tak się natomiast stanie przekonamy się najprawdopodobniej w przeciągu kilku najbliższych miesięcy, gdy można będzie określić rzeczywiste skutki wprowadzonych regulacji.

1) Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.)
2) Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.)