Opodatkowanie rynku nieruchomości – wybrane przykłady

Poniżej prezentujemy omówienie wybranych problemów podatkowych, z którymi spotykają się podmioty działające na rynku nieruchomości. Opracowanie zostało podzielone wg trzech faz: inwestycyjnej, procesu budowlanego, operacyjnej.

Faza inwestycyjna

Rozpoczęcie działalności niejednokrotnie wymaga od przedsiębiorcy dysponowania odpowiednią infrastrukturą budowlaną. Przedmiotem zainteresowania prawa podatkowego jest zwłaszcza transakcja nabycia nieruchomości. Może być dokonana m.in. poprzez nabycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: ZORG), nabycie aktywów bądź też udziałów. Każdy z tych sposobów implikuje za sobą określone konsekwencje podatkowe.

Wydatki poniesione na nabycie aktywów nie będą stanowić dla nabywcy kosztu podatkowego w momencie nabycia. W przypadku budynków oraz innych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wydatki na ich nabycie będą rozpoznane do celów podatkowych poprzez odpisy amortyzacyjne. Wyjątkiem są grunty, które są środkiem trwałym, ale nie podlegają amortyzacji. Wydatki na ich nabycie będą więc kosztem podatkowym dopiero w momencie zbycia. Kolejnym wyjątkiem są tzw. niskocenne środki trwałe, czyli środki trwałe, których wartość początkowa w momencie nabycia nie przekracza 3.500 zł. W ich przypadku nabywca może wybrać amortyzację lub jednorazowe odpisanie ich wartości w koszty podatkowe w miesiącu nabycia lub następnym. Jeżeli kupujący nabywa przedsiębiorstwo lub ZORG, na transakcji może wystąpić tzw. dodatnia wartość firmy (ang. goodwill). Wystąpi ona, jeżeli cena za nabycie biznesu będzie przewyższać sumę wartości rynkowej składników majątkowych. w konsekwencji dodatnia wartość firmy będzie stanowiła nadwyżkę, którą kupujący – w przypadku nabycia w drodze zakupu – będzie mógł również amortyzować dla celów podatkowych, przez minimum 5 lat.

Zgodnie z art. 6 par. 1 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. (Dz.U. Nr 54, poz. 535, dalej ustawa o VAT), nabycie nieruchomości w drodze przeniesienia własności przedsiębiorstwa lub ZORG nie podlega opodatkowaniu VAT, gdyż podlega wyłączeniu z zakresu transakcji opodatkowanych tym podatkiem. Nabycie nieruchomości w formie przedsiębiorstwa lub ZORG oznacza dla kupującego konieczność rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Wartość podatku PCC obliczana jest od zapłaconej ceny rynkowej i wynosi 1% lub 2% – stawka zależy od rodzaju nabytego składnika majątkowego.

Nabycie poszczególnych składników majątkowych podlega co do zasady opodatkowaniu VAT. O ile jednak dana transakcja podlega zwolnieniu z VAT, to należny jest wówczas PCC. Podobnie, PCC wg stawki 1% płaci nabywca udziałów lub akcji.

Proces budowlany

Jedną z istotnych kwestii związanych z realizacją inwestycji budowlanej jest fakturowanie. Fakturę VAT dokumentującą wykonanie usług budowlanych lub budowlano-montażowych należy wystawić nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego i nie wcześniej niż trzydziestego dnia przed powstaniem tego obowiązku. Oznacza to, iż ostateczny termin wystawienia faktury to data powstania obowiązku podatkowego, czyli albo trzydziesty dzień od dnia wykonania usługi, albo data otrzymania płatności, jeżeli płatność została otrzymana przed upływem trzydziestego dnia. Faktura może zostać wystawiona również przed powstaniem obowiązku podatkowego, jednak nie wcześniej niż trzydziestego dnia przed jego powstaniem. Należy pamiętać, że w przypadku usług budowlanych sam dzień wystawienia faktury VAT nie decyduje o momencie powstania obowiązku podatkowego.

Stawka podstawowa podatku VAT wynosi 23% i ta właśnie stawka jest co do zasady stosowana przy rozliczaniu usług budowlanych. Przepisy pod pewnymi warunkami przewidują jednak możliwość stosowania stawki obniżonej 8%. Zakres wykonywanych czynności musi wówczas dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji budynków lub ich części, które są zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Faza operacyjna

Jednym z problemów podatkowych w fazie operacyjnej jest kwestia rozróżnienia wydatków na remont i modernizację. Jest to istotne z punktu widzenia kwalifikacji wydatków do kosztów uzyskania przychodu.

Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Ulepszenie (zmodernizowanie) środków trwałych następuje poprzez przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację, gdy suma wydatków poniesionych na te cele w danym roku podatkowym przekracza kwotę 3.500 zł oraz gdy poniesione wydatki powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.

Wydatki zakwalifikowane jako poniesione na remont środka trwałego podlegają bezpośredniemu zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia. Wydatki zakwalifikowane jako poniesione na modernizację środka trwałego nie będą zaliczane bezpośrednio w koszty. Będą zwiększały wartość początkową danego składnika majątku, a ich zaliczenie do kosztów nastąpi na podstawie odpisów amortyzacyjnych. Jeśli jednak wydatek związany z modernizacją nie przekroczy kwoty 3.500 zł, jest zaliczany bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu i nie podlega amortyzacji.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *