Na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844) – u.p.o.l., opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Związek z prowadzeniem działalności wynika generalnie z samego faktu posiadaniu przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą danej budowli. Maksymalna roczna stawka podatku wynosi 2% wartości budowli określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 u.p.o.l.

Wartość budowli, stanowiąca podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości, może być równa albo wartości początkowej wyliczonej dla potrzeb amortyzacji albo wartości rynkowej tej budowli. Przypadek pierwszy będzie dotyczył tych budowli, które albo podlegają lub mogą podlegać amortyzacji w danym roku albo już jej niepodlegają z powodu całkowitego zamortyzowania. W przypadku obiektów będących przedmiotem umowy leasingu gdy odpisów amortyzacyjnych dokonywał korzystający, a budowla została przejęta przez właściciela – dla celów określenia podstawy opodatkowania przyjmuje się wartość początkową przed zawarciem pierwszej umowy leasingu, zaktualizowaną i powiększoną o dokonane ulepszenia oraz niepomniejszoną o spłatę wartości początkowej. Wartość budowli odpowiadająca wartości początkowej powinna wynikać z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a jej wyliczenie powinno być zgodne z zasadami wyrażonymi w ustawach o podatkach dochodowych – art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 16g ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Zmiana wartości początkowej
Wartość początkowa, wykazana w ewidencji środków trwałych, może w trakcie roku ulec zmianie z powodu ulepszenia budowli lub odłączenia (przyłączenia) części składowej lub peryferynej. Zmiana ta nie będzie – moim zdaniem – wpływała na wysokość opodatkowania podatkiem od nieruchomości w tym roku lecz dopiero w roku następnym. Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 pkt 3 u.p.o.l. podstawą obliczenia podatku za dany rok jest wartość początkowa ustalona na dzień 1 stycznia tego roku albo roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego. Ulepszenie, odłączenie lub przyłączenie nie zmienia wstecz wartości początkowej, a tym samym nie wpływa na wysokość opodatkowania za dany rok. Kwota podatku będzie wyższa albo niższa (przy odłączeniu) w roku kolejnym, bowiem dopiero 1 stycznia tego roku trzeba będzie ustalać nowe wartości stanowiące podstawę opodatkowania. Na wysokość podatku za dany rok będzie miała natomiast wpływ zmiana wartości początkowej spowodowana błędem popełnionym przy jej ustalaniu dla potrzeb amortyzacji.

Definicja budowli
W zakresie definiowania budowli, ustawa o podatkach i opłatach lokalnych korzysta z określeń zawartych w ustawie – Prawo budowlane. Rozwiązanie to może spowodować pewne trudności we właściwym określeniu wartości niektórych z nich. Zgodnie bowiem z Klasyfikacją środków trwałych obowiązującą prowadzących działalność gospodarczą, obiekty pomocnicze obsługujące jeden budynek np. dojazdy, podwórka, place i ogrodzenia nie są odrębnymi budowlami podlegającymi samoistnej amortyzacji lecz amortyzowane są jako jeden obiekt – budynek, którego stanowią części peryferyjne. Oznacza to, że w ewidencji środków trwałych nie będzie zapisana ich wartość początkowa, a podatnik który np. kupił cały obiekt, nie musi mieć orientacji ile kosztowały poszczególne jego elementy. Natomiast zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki – jako urządzenia budowlane – są budowlami i podlegają opodatkowaniu. Skoro tak, żeby wyliczyć podatek trzeba znać ich wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych. A jak wynika z podanego przykładu, jej ustalenie w pewnych przypadkach może sprawić poważne trudności.

Wartość rynkowa budowli
Drugą z podstaw opodatkowania budowli jest ich wartość rynkowa określona przez podatnika (art. 4 ust. 5 i 6 u.p.o.l.). Podatek naliczany jest od niej, gdy od budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. W przypadku tych budowli wartość rynkową należy określić także w razie ulepszenia oraz aktualizacji wyceny środków trwałych, o których mowa w przepisach o podatkach dochodowych. Stosowanie w praktyce tych przepisów, może – moim zdaniem – napotkać kilka problemów. Po pierwsze, nie bardzo wiadomo o jakie budowle w nich chodzi. Na pewno nie będą to budowle, od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych bo są całkowicie zamortyzowane – ich dotyczy art. 4 ust. 1 pkt 3. Zapewne będą to budowle będące przedmiotem umowy leasingu, posiadane, ale nieamortyzowane przez korzystającego. Podatnik może jednak posiadać i takie budowle, które nie są całkowicie zamortyzowane, ale nie podlegają amortyzacji bo nie są aktualnie używane na skutek zaprzestania działalności, w której były używane. Czy w takiej sytuacji należy jako podstawę opodatkowania przyjąć wartość początkową zapisaną w ewidencji środków trwałych czy też określoną samodzielnie wartość rynkową? W tej kwestii ustawa – moim zdaniem – jednoznacznej odpowiedzi nie daje.

Po drugie, w ustawie nie wskazano, na jaki dzień podatnik powinien określić wartość rynkową budowli. Można tylko przypuszczać, że dniem tym powinien być dzień powstania obowiązku podatkowego. Po trzecie, nie jasno brzmi przepis art. 4 ust. 6 nakazujący podatnikowi – w przypadku budowli, od których nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych – określić wartość rynkową także w przypadku ulepszenia oraz aktualizacji środków trwałych. Wydaje mi się, że stanowi on swoisty nakaz skorygowania już określonej wartości rynkowej jeżeli zajdzie któreś z wymienionych w nim zdarzeń. I po czwarte, najważniejsze, jak sądzę, ustawa nie zawiera wskazówek co do sposobu określania samej wartości rynkowej. Co prawda, ustawy o podatkach dochodowych podają zasady określania tej wartości. Zgodnie z art. 19 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i art. 14 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wartość rynkową rzeczy (w tym oczywiście i budowli) lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jednak ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie wskazuje ich jako przepisów, z których należy skorzystać. Być może jest to zabieg świadomy, bowiem niektóre budowle mają dużą wartość jedynie dla ich użytkowników (są niezbywalne), a ich wartość rynkowa – w rozumieniu ustaw o podatkach dochodowych – jest równa cenie złomu. Brak w ustawie określenia w jaki sposób należy określać wartość rynkową budowli spowoduje zapewne liczne konflikty podatników z wójtami, burmistrzami i prezydentami miast, będącymi organami podatkowymi właściwymi w sprawach podatku od nieruchomości.

Wartość budowli dla potrzeb podatku od nieruchomości może być także ustalana przez biegłego, powołanego przez organ podatkowy. Sytuacja taka będzie miała miejsce gdy podatnik nie określi wartości zgodnie z przepisami ustawy albo poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej. W przypadkach gdy podatnik nie określi wartości w ogóle lub wartość ustalona przez biegłego będzie wyższa co najmniej o 33% od wartości określonej przez podatnika – koszty ustalenia wartości przez biegłego poniesie podatnik.
W przypadku, gdy budowla usytuowana jest na terenie kilku gmin, wartość części budowli zlokalizowanej w danej gminie określa się proporcjonalnie do długości odcinka budowli zlokalizowanego na terenie tej gminy.

Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844)