Sposoby minimalizowania kosztów podatku od nieruchomości

Obszary oszczędności podatkowych

Możliwości znalezienia oszczędności w podatku od nieruchomości są w dużej mierze powiązane z przedmiotem tego podatku – opodatkowaniu tym podatkiem podlegają bowiem grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części. Dla każdego przedmiotu opodatkowania ustawodawca przyjął odmienne zasady opodatkowania (np. inny sposób obliczania podstawy opodatkowania, rodzaj zwolnień itp.). Z tego też powodu w niniejszym artykule obszary oszczędności podatkowych zostały podzielone na trzy odrębne grupy, każda zaś powiązana z innym przedmiotem opodatkowania.

Grunty

Pierwszy i zarazem najczęściej pomijany przez podatników obszar możliwych oszczędności w podatku od nieruchomości dotyczy posiadanych przez przedsiębiorcę gruntów.

To, że podatnicy nie poszukują w tym obszarze oszczędności wynika najczęściej z mylnego przeświadczenia, że wszystkie grunty, w których posiadaniu jest przedsiębiorca są opodatkowane podatkiem od nieruchomości i, co ważne, opodatkowane według najwyższych możliwych stawek. Rzeczywiście, co do zasady każdy grunt posiadany przez przedsiębiorcę traktowany jest jako związany z prowadzeniem działalności gospodarczej – co automatycznie wpływa na wysokość podatku obliczanego od gruntu, jednakże błędem jest przyjmowanie tej zasady jako stałej, niezmiennej reguły. Uplok przewiduje bowiem, że w przypadku niektórych gruntów przedsiębiorca w ogóle nie jest zobowiązany do ich opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Przykładem może być tu regulacja art. 2 ust. 2 uplok, zgodnie z którą nie podlegają podatkowi od nieruchomości grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy chyba, że grunty te są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Z przepisu tego można więc wywieść wniosek, że jeśli przedsiębiorca posiada grunty sklasyfikowane we wspomniany powyżej sposób, to grunt taki w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Warunkiem jest jednak nie prowadzenie przez podatnika na takim gruncie żadnej działalności gospodarczej, co w praktyce powinno oznaczać, że taki grunt fizycznie nie jest wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej ani też w żaden sposób do takiej działalności nie jest przygotowywany, na przykład poprzez utwardzenie gruntu itp. Oczywiście grunt taki będzie podlegał podatkowi rolnemu bądź podatkowi leśnemu, jednakże obciążenia związane z tymi podatkami są niewspółmiernie niższe (podatek rolny lub leśny może maksymalnie wynieść kilkaset złotych rocznie za jeden hektar gruntu, a nie kilkanaście tysięcy złotych jak w przypadku podatku od nieruchomości).

Zagadnienie to nie doczekało się jeszcze stanowiska organów podatkowych czy sądów administracyjnych; czy grunt sklasyfikowany w wyżej opisany sposób nie będzie podlegał podatkowi od nieruchomości nawet wówczas, gdy w pewnej części zostanie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej. Oczywiście podatek od nieruchomości będzie należny w tej części w jakiej odpowiada powierzchni gruntu faktycznie zajętej na prowadzenie działalności gospodarczej, niemniej warto pamiętać, że pozostała część gruntu nadal powinna podlegać podatkowi rolnemu bądź leśnemu

Uplok przewiduje także w przypadku gruntów szereg zwolnień od podatku, które zostały uregulowane w art. 7 uplok. Na uwagę zasługuje na przykład zwolnienie gruntów stanowiących nieużytki, użytki ekologiczne, grunty zadrzewione i zakrzewione czy też zwolnienie dotyczące gruntów wpisanych indywidualnie do rejestru zabytków. Oczywiście także i w tych przypadkach warunkiem zwolnienia gruntów z podatku od nieruchomości jest brak wykorzystywania tychże gruntów przez przedsiębiorcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

Budowle

Z uwagi na niejasne przepisy dotyczące budowli (głównie z uwagi na skomplikowaną ustawową definicję budowli) poszukiwanie oszczędności podatkowych w tej grupie jest zdecydowanie trudniejsze niż w przypadku gruntów. Nie oznacza to jednak, że brak jest sposobów na zminimalizowanie obciążeń podatkowych związanych z posiadanymi przez przedsiębiorcę budowlami.

Przede wszystkim warto pamiętać, że podobnie jak w przypadku gruntów, także i w przypadku budowli uplok przewiduje kilka zwolnień z podatku (uregulowanych w art. 7 uplok). Zwolnieniu z podatku podlegają m.in. budowle wchodzące w skład infrastruktury kolejowej (zwolnienie to obwarowane jest dodatkowymi warunkami), budowle wałów ochronnych, budowle zajęte na potrzeby prowadzenia przez stowarzyszenia statutowej działalności wśród dzieci i młodzieży itp.

Podstawowym sposobem na minimalizację obciążeń związanych z opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości budowli jest jednak weryfikacja stanu faktycznego w celu ustalenia czy posiadane przez podatnika obiekty faktycznie spełniają ustawową definicję budowli. Na przykład zgodnie z definicją zawartą w Prawie budowlanym (do definicji tej nawiązuje uplok) za budowlę uznaje się m.in. części budowlane urządzeń technicznych. Z definicji tej wynika zatem, że w przypadku urządzeń technicznych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegać będą jedynie części budowlane urządzeń (np. fundament, ściany oporowe itp.) a nie samo urządzenie. W praktyce podatnicy często jednak opodatkowują jako budowlę całość (np. traktując jako budowlę transformator wraz z fundamentem zamiast tylko fundament). Niestety także zdaniem organów podatkowych, jak również niektórych składów sądów administracyjnych opodatkowaniu powinny podlegać zarówno urządzenia jak i ich części budowlane, gdyż łącznie stanowią one całość techniczno – użytkową. Korzystne dla podatników stanowisko wyraził jednak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 30 lipa 2009 r. (sygn. akt II FSK 202/08), który wprost stwierdził, że urządzenia techniczne nie są opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Orzeczenie to zasługuje na pełną aprobatę, gdyż w pełni oddaje ono sens oraz cel przepisów a więc opodatkowania nieruchomości (czyli gruntów, budynków, budowli) a nie urządzeń technicznych, które trudno uznać za nieruchomości.

Przy szukaniu oszczędności związanych z posiadanymi budowlami warto dokonać oględzin w terenie posiadanych budowli. Niejednokrotnie zdarza się bowiem, że podatnicy kwalifikując pewne środki trwałe do kategorii budowli opierają się jedynie na ich nazwie przyjętej w Ewidencji Środków Trwałych, która może sugerować, że dany środek trwały jest budowlą, nie weryfikując  czy z praktycznego punktu widzenia środek taki może być traktowany jako budowla. Przykładem może być automatyczne traktowanie każdej sieci jako budowli (zgodnie z Prawem budowlanym budowlami są m.in. sieci) bez sprawdzenia czy sieć ta w ogóle jest budowlą podlegającą podatkowi od nieruchomości (np. sieć komputerowa w budynku, czy też sieć rurociągów technologicznych w hali produkcyjnej stanowi jedynie element wyposażenia budynku, a tym samym nie jest budowlą podlegającą podatkowi od nieruchomości).

Warto także pamiętać, że opodatkowaniu nie podlegają wszystkie te budowle, które ze względów technicznych nie są i nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeśli zatem dana budowla grozi zawaleniem, a zatem obiektywnie w sposób trwały nie nadaje się do używania, budowla taka nie jest opodatkowana. Należy dodać, że zły stan techniczny budowli uniemożliwiający jej wykorzystywanie w prowadzonej działalności gospodarczej powinien zostać udokumentowany. Zdaniem organów podatkowych niezbędnym dokumentem powinien być dokument urzędowy wydany na przykład przez nadzór budowlany. Sądy administracyjne stoją jednak na stanowisku, że liczy się obiektywny stan techniczny . Każdy więc dokument potwierdzający zły stan techniczny budowli może być wystarczającym dowodem. Z tego też względu, moim zdaniem, wystarczającym dokumentem może być na przykład opinia biegłego z zakresu prawa budowlanego.

Budynki

Co do zasady wszystkie posiadane przez przedsiębiorcę budynki podlegają opodatkowaniu wg najwyższej możliwej stawki podatku. Wyjątek dotyczy jedynie budynków mieszkalnych, chyba że są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto także pamiętać, że podobnie jak w przypadku gruntów i budowli uplok przewiduje także kilka zwolnień dla budynków (art. 7 uplok).

Oszczędności w podatku od nieruchomości w przypadku budynków głównie opierają się na fizycznej weryfikacji posiadanego majątku.

Warto przede wszystkim zweryfikować czy prawidłowo deklarowana jest powierzchnia użytkowa budynków – często zdarza się bowiem, że dane dotyczące powierzchni są nieaktualne (np. z uwagi na wyburzenie budynku lub jego części itp.) lub też podatnicy wliczają do powierzchni użytkowej te części budynku, których ustawa nie kwalifikuje jako powierzchni użytkowej (dla przypomnienia opodatkowaniu podlega jedynie powierzchnia użytkowa budynków), na przykład klatki schodowe, szyby wind itp. Weryfikując powierzchnię użytkową warto także sprawdzić, czy wszystkie pomieszczenia budynku, od których obliczana jest powierzchnia użytkowa przekraczają wysokości 2,20 m. W przypadku bowiem kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m do powierzchni użytkowej zalicza się jedynie 50% tej powierzchni, w przypadku zaś pomieszczeń, których wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się w całości.

Dokonując przeglądu posiadanych budynków pod kątem poszukiwania oszczędności podatkowych warto także sprawdzić, czy wszystkie one z punktu technicznego mogą być wykorzystywane do prowadzonej działalności gospodarczej. Należy jednak pamiętać, że techniczna niezdatność budynku do prowadzenia działalności gospodarczej musi mieć charakter trwały, a nie przemijający dlatego też na przykład wykończenie budynku i wykonanie na czas remontu nie spowoduje, że podatnik zapłaci niższy podatek. Co ważne, inaczej niż w przypadku budowli, stwierdzenie braku możliwości wykorzystywania budynku do prowadzonej działalności gospodarczej nie powoduje, że budynek w ogóle nie będzie opodatkowany. W odróżnieniu od budowli budynki są bowiem opodatkowane zarówno wtedy, gdy są związane z prowadzoną działalnością gospodarczą jak również gdy do tej działalności nie są wykorzystywane. Względy techniczne uniemożliwiające wykorzystywanie budynku do działalności gospodarczej mogą zatem jedynie spowodować, że podatnik opodatkuje budynek według niższej stawki.

Podsumowanie

Jak wykazano powyżej, uplok przewiduje szereg możliwości obniżenia obciążeń związanych z podatkiem od nieruchomości. Co ważne ich wdrożenie przez podatnika, w większości przypadków nie powinno wiązać się z większymi trudnościami choć należy pamiętać, że nie zawsze organy podatkowe będą zgadzać się ze znalezionymi przez podatnika oszczędnościami.

Jedna myśl na temat “Sposoby minimalizowania kosztów podatku od nieruchomości”

  1. Dotacje otrzymane na
    ogólne funkcjonowanie
    przedsiębiorstwa (np.
    wydatki na wyposażenie
    stanowiska pracy bezrobotnego)
    nie są opodatkowane podatkiem
    VAT. Podatnik ma prawo
    do odliczenia podatku VAT od
    wydatków sfinansowanych środkami
    z Funduszu Pracy, jeżeli
    poniesione wydatki związane
    są z wykonywaniem czynności
    opodatkowanych.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *