Najem lokalu, który nie jest przeznaczony na cele mieszkalne podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT, która od 1 stycznia 2011 r. wynosi 23%. W przypadku zaś najmu lokalu na cele mieszkalne obowiązuje zwolnienie z podatku VAT. Wynika to z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o podatku od towarów i usług z 11 marca 2004 r. (Dz. U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) [ustawa o VAT], który stanowi, że zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Natomiast dostawa wody czy wywóz odpadów są opodatkowane obniżoną stawką podatku VAT (obecnie 8%). Takie usługi zostały bowiem wymienione w załączniku nr 3 do ustawy o VAT zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości aktualnie 8% w pozycjach 140-153.
W konsekwencji mogą pojawić się wątpliwości czy w przypadku refakturowania takich kosztów należy zastosować obniżoną stawkę, właściwą dla tego rodzaju usług, czy też opodatkować je według stawki właściwej dla usługi głównej jaką jest najem. W doktrynie można bowiem spotkać się ze stanowiskiem, że usługa najmu stanowi jedną kompleksową usługę, na którą oprócz czynszu składają się również koszty ponoszonych opłat dodatkowych.
Pojęcie refakturowania
W pierwszej kolejności należy jednak odnieść się do samego pojęcia refakturowania. W art. 28 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. U. UE L z 2006, Nr 347 z późn. zm.) wskazano, że „w przypadku, kiedy podatnik działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten nabył i wyświadczył te usługi”. Analogiczny przepis został obecnie zawarty w znowelizowanej ustawie o VAT. Od 1 kwietnia 2011 r. w art. 8 ustawy dodano ust. 2a, którego brzmienie jest niemal identyczne z tym z Dyrektywy – „w przypadku gdy podatnik, działając we własnym imieniu, ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że ten podatnik sam otrzymał i wyświadczył te usługi”.
Z powyższej regulacji wynika zatem, że podatnik, który nabył usługę we własnym imieniu, ale de facto na rzecz innego podmiotu jest uznawany w pierwszej kolejności za usługobiorcę, a następnie za usługodawcę tej samej usługi. Oznacza to więc, że przeniesienie kosztów nabycia usługi jest zrównane ze świadczeniem usług.
