Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich

Definicja ta opiera się na czterech kryteriach:

1) umowa musi być zawarta z konsumentem,
2) postanowienie umowy „nie zostało uzgodnione indywidualnie”,
3) postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy,
4) postanowienie sformułowane w sposób jednoznaczny, nie dotyczy „głównych świadczeń stron”.

Klauzule abuzywne (inaczej niedozwolone postanowienia umowne) to zgodnie z dyspozycją art. 3851 k.c. postanowienia umowy zawieranej z konsumentem kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszające jego interesy, które jeżeli nie zostały z konsumentem uzgodnione indywidualnie nie są wobec niego wiążące. To inaczej niedozwolone postanowienia umowne. Należy zauważyć, iż świadome wykorzystywanie przez przedsiębiorców swojej dominującej pozycji, poprzez wprowadzanie przez deweloperów do umów z nabywcami mieszkań klauzul, które nie są dla nich korzystne lub które wręcz nakładają na indywidualnych klientów rażąco wygórowanych kary, stanowi swoistego rodzaju naruszenie podstawowych praw przysługujących konsumentowi. Za abuzywne mogą być uznane wyłącznie takie postanowienia umowne, które powodują znaczącą nierównowagę wynikających z umowy praw i obowiązków stron, ze szkodą dla konsumenta. Można także powiedzieć, że przepisy o niedozwolonych postanowieniach umownych są pewnym uszczegółowieniem zasady swobody kontraktowania. Niemniej jednak o ile art. 3531 k.c. stanowi raczej o granicach świadomego kształtowania przez strony stosunku prawnego, o tyle w umowach abuzywnych o świadomości tej w pełnym zakresie nie zawsze jest mowa. Chcąc tym samym chronić konsumenta, ustawodawca wprowadził do kodeksu cywilnego w/w regulację, która chronią konsumenta przed tego typu zakazanymi praktykami. Nie uzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść nabywca mieszkania nie miał rzeczywistego wpływu. Należy jednakże zauważyć, iż w/w obostrzenie nie dotyczy obowiązujących strony zapisów określających główne świadczenia tj. cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Skutkiem prawnym zaistnienia niedozwolonego postanowienia umownego jest częściowa bezskuteczność, polegająca na tym, że postanowienie umowne uznane za niedozwolone staje się bezskuteczne (verba legis „nie wiąże” – art. 3851 § 2 k.c.), natomiast w pozostałym zakresie umowa jest wiążąca. Innymi słowy „brak związania” postanowieniem umownym na skutek uznania go za niedozwolone nie oznacza nieważności czy bezskuteczności umowy w całości, a jedynie w określonym zakresie (art. 3851 § 2 k.c.). Bezskuteczność niedozwolonych klauzul następuje ex lege i ex tunc, a w ich miejsce wchodzą odpowiednie przepisy dyspozytywne.

Podstawowym celem przepisów o klauzulach abuzywnych jest uzdrowienie stosunków prawnych powstałych w wyniku określonej nieprawidłowości w procesie kontraktowania. Nawiązując do powyższego, wypada zauważyć, iż wprowadzenie do umowy niedozwolonego postanowienia umownego jest następstwem nadużycia przez przedsiębiorcę jego dominującej pozycji wobec konsumenta. Dominacja ta powoduje pewne zakłócenia w procesie dochodzenia do umowy i polega najczęściej na wykorzystaniu niewiedzy konsumenta co do skutków prawnych zaproponowanych przez jego kontrahenta rozwiązań oraz nadużycia przyznanej przez konsumenta, a prawnie usankcjonowanej, możliwości kształtowania treści stosunku prawnego bez uczestniczenia w tym procesie strony słabszej.
[page_break]
Najczęściej spotykane klauzule abyzywne w umowa deweloperskich to m.in. :

– tzw. klauzule waloryzacyjne – formułowane w sposób, który przerzuca z dewelopera na konsumenta ryzyko związane ze zmianą warunków prawno – ekonomicznych podczas długotrwałego procesu inwestycyjnego;
– klauzule należące do jednych z najbardziej jaskrawych przykładów klauzul niedozwolonych tj. przyznające deweloperom prawo do jednostronnej zmiany umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie;
– postanowienia wprowadzające zarząd nad nieruchomością, poprzez przyznanie deweloperowi pełnienie funkcji zarządcy nieruchomości przez określony czas, ogranicza prawa właścicieli lokali wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w kwestii indywidualnego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną;
– klauzule uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową.

Klauzula generalna, zawarta w art. 3531 k.c., otwiera drogę do kontroli sądowej w ocenie kwestii z zakresu słuszności kontraktowej (dobra wiara w znaczeniu obiektywnym), a także – w stosunku do profesjonalistów – zasad rzetelności i słuszności. Przepis ten pozwala zatem na odwołanie się do ocen pozaprawnych, swoistej „uczciwości kontraktowej”. Uczciwość tę w ramach obrotu z udziałem konsumentów cechuje pewna specyfika, przejawiająca się między innymi w leżącym po stronie przedsiębiorcy obowiązku zagwarantowania swoistej opieki nad słabszym kontrahentem (na przykład poprzez informowanie go o okolicznościach zawarcia umowy) oraz powstrzymania się przed stosowaniem technik kontraktowania właściwych dla bardziej agresywnych stosunków w obrocie dwustronnie gospodarczym.

Uwzględniając powyższe, można więc powiedzieć, że natura każdego stosunku prawnego, niezależnie od jego indywidualnych cech, w obrocie konsumenckim jest jeszcze wzbogacona o dodatkowy czynnik, jakim jest szczególna relacja pojawiająca się na linii konsument – przedsiębiorca, a jej treść odpowiada społecznym oczekiwaniom co do powyższych relacji. Jeżeli zatem, uwzględniając również kategorie podmiotów będących stronami umowy o charakterze konsumenckim, dojdzie do naruszenia tej równowagi, wówczas należy uznać, że przesłanki z art. 3531 k.c. zostały spełnione. Konsekwencją tego będzie „automatyczne” zadziałanie art. 58 k.c., który, w przypadku naruszenia ustawy, przewiduje nieważność czynności lub jej części, co powinno uchronić konsumenta przed działaniem niekorzystnych postanowień. Z powyższego wynika, iż funkcja art. 3531 k.c. podobna jest do art. 3851 i n. k.c., gdyż zadaniem obu jest eliminacja nieakceptowanych społecznie klauzul, niekorzystnych dla konsumenta, słabszej strony umowy. O ile jednak pierwszy z wymienionych przepisów ma charakter uniwersalny, a przez to nie do końca uwzględnia specyfikę konsumencką, o tyle drugi wraz z kolejnymi stanowią już regulację szczegółową i narzędzie znacznie bardziej precyzyjne, odnoszące się stricte do przysługujących konsumentowi uprawnień. Można zatem powiedzieć, że pomiędzy tymi przepisami zachodzi stosunek jak  lex specialis  do legi generali .

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *