Użytkownik wieczysty, może korzystać z przysługującego mu prawa pomimo braku własności nieruchomości, z wyłączeniem osób trzecich korzystać i rozporządzać nim. Budynki nabyte zgodnie z umową lub wzniesione na użytkowanych gruntach stanowią własność użytkownika wieczystego.
Ograniczenie prawa użytkowania wieczystego wynika przede wszystkim z umowy z właścicielem, ustawy i zasad współżycia społecznego. To właśnie właściciel ustala opłatę roczną za użytkowanie nieruchomości, którą zgodnie z przepisami ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 81 § 1 (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej GospNierU) ma prawo aktualizować. Aktualizacja opłaty rocznej przeważnie skutkuje jej podwyżką, choć może również wystąpić obniżenie opłaty.
Opłaty rocznej nie pobiera się natomiast od użytkowników wieczystych, którzy na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów wnieśli jednorazową opłatę za cały okres użytkowania wieczystego. Zgodnie z powyższym na uwagę zasługuje tutaj także fakt, iż aktualizacji nie dokonuje się jeśli wartość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu byłaby niższa, niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zakaz ten jest ograniczony czasowo i wynosi okres pięciu lat liczony od dnia zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym.
Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest zawsze odpłatne. Zgodnie z przepisami GospNierU pobiera się z tego tytułu pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się podczas całego okresu użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany bieżący rok. Wysokość tej opłaty ustala się według określonej stawki procentowej, na podstawie rynkowej ceny nieruchomość gruntowej. Czas trwania użytkowania wieczystego, za które należy się opłata roczna, został określony w art. 71 ust. 1 i 4 ustawy z 1997 r. GospNierU. Z istoty opłaty rocznej wynika, iż powinna ona stanowić w zasadzie element stały. Jednak zmianie może ulec tak wysokość opłaty rocznej, jak i stawka procentowa ceny nieruchomości, od której ustala się wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, a więc w konsekwencji wysokość opłaty rocznej. Stawka procentowa jest uzależniona od określonego w umowie celu, w jakim nieruchomość gruntowa została oddana użytkownikowi wieczystemu. W praktyce zwykle zmianie podlega wysokość opłaty rocznej przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, natomiast sama zmiana stawki procentowej jest również możliwa, choć jest to rzadziej stosowane. Opłata z tytułu użytkowania wieczystego ustalana jest na podstawie wypadkowej ceny gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego i stawki procentowej tej ceny określonej w przepisach. Właściciel pobiera więc rocznie procent wartości nieruchomości wyliczonej przez rzeczoznawcę.
Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku z góry za dany rok. Oznacza to więc że użytkownik wieczysty jest zobligowany do uiszczenia określonej opłaty rocznej do końca marca nie za zeszły, a za obecny rok użytkowania wieczystego. Obowiązek płacenia rocznej opłaty obciąża każdego użytkownika wieczystego bez względu na to, czy prawo użytkowania wieczystego nabył bezpośrednio od Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego), czy też od osoby, której prawo to już przysługiwało.
W przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego obowiązek ponoszenia opłat rocznych przechodzi na nabywcę, z tym, że zbywca wnosi opłatę za rok w którym nastąpiło zbycie, natomiast nabywca wnosi opłaty od roku następnego po roku w którym nabył prawo użytkowania wieczystego. Opłata za użytkowanie wieczyste jest opłatą roczną i nie wylicza się jej proporcjonalnie do okresu użytkowania nawet jeśli w danym roku nastąpiła sprzedaż/przekształcenie tego prawa. Ewentualne rozliczenia z tego tytułu mogą być dokonywane między stronami umowy sprzedaży. Oznacza to, iż to do stron umowy należy ścisłe określenie tego, kto będzie ponosił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego. Także wymóg zachowania formy aktu notarialnego dla umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego ma również istotne znaczenie dla samej konstrukcji opłaty rocznej, w szczególności ma na celu nałożenie na notariusza obowiązku zawodowego „czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów” majątkowych nabywcy prawa użytkowania wieczystego, co do ponoszenia opłaty rocznej „przez czas trwania jego prawa” (art. 238 k.c. w zw. z art. 80 § 2 i 3 prawo o notariacie). W akcie notarialnym strony umowy mogą ustalić, iż w momencie zawarcia umowy, obowiązek ponoszenia opłaty za użytkowanie wieczyste spoczywa od tej pory na nabywcy nieruchomości, jednoznacznie składając odpowiedni wniosek do odpowiedniego wydziału skarbu wraz z aktem notarialnym oraz sporządzonym w formie wykazu spisem sprzedanych udziałów w prawie użytkowania wieczystego. Jeżeli natomiast w akcie notarialnym nie ma takiego zapisu co do uiszczania opłaty rocznej, wówczas to na zbywcy spoczywa prawny obowiązek do dnia 31 marca danego roku dokonania uiszczenia opłaty, a następnie skorzystania z możliwość dochodzenia zwrotu poniesionych kosztów, przysługujących mu od nabywcy.
Reasumując, należy przyjąć, że opłata roczna za wieczyste użytkowanie gruntu, o której mowa w art. 238 k.c., ustalona wobec zbywcy nieruchomości wiąże także nabywcę. Przy czym nabywca jest zobligowany do jej zapłaty, dopiero od roku następnego po tym w którym nabył to prawo od zbywcy. Obecnie, zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 10 listopada 2005 roku (I ACa 470/2005 ), należałoby przyjmować, że opłata roczna naliczana jest w całości za dany rok użytkowania wieczystego, obciążając tylko i wyłącznie zbywcę, a nie jak to było praktykowane wcześniej zarówno zbywcę jak i nabywcę nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego. Obecnie zbywca ponosiłby całkowity koszt opłaty rocznej przypadającej z góry za dany rok użytkowania wieczystego. Dopiero w roku następnym, zgodnie z przedłożonym odpisem aktu notarialnego zbytych nieruchomości, właściwy wydział skarbu dokonuje korekty wartości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Zbywca, w celu zabezpieczenia swoich interesów prawnych, może jednak przedłożyć samodzielnie odpis aktu notarialnego zbytych nieruchomości, w którym to znajduje się wzmianka o przejściu prawa użytkowania wieczystego na nabywcę nieruchomości.
Tym samym za rok w którym nastąpiło zbycie tego prawa, opłatę roczna ponosi zbywca do dnia 31 marca br. i jest to opłata za cały rok, naliczana z góry, za okres od dnia 1 stycznia br. do dnia 31 grudnia br. Oznacza to, iż na nim spoczywa prawny obowiązek poniesienia całkowitego kosztu opłaty rocznej przypadającej za dany rok, a następnie możliwość dochodzenia zwrotu poniesionych kosztów od nabywcy, w drodze porozumienia z nim.
