1) grunty;
2) budynki lub ich części;
3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicje legalną pojęcia „budynek” zawiera art. 1a ust. 1 pkt 1 UPiOL, zgodnie z którym budynkiem jest „obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach”.

Z definicji zawartej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.), do której odwołuje się art. 1 a ust. 1 pkt 1 UPiOL przy definiowaniu pojęcia budynek wynika, że budynkiem jest obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni oraz posiada fundamenty i dach. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych powiela zatem definicję legalną budynku, zawartą w ustawie prawo budowlane. W tym miejscu wskazać należy, iż użyty w art. 1 a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zwrot obiekt budowlany, stanowi wyłącznie doprecyzowanie pojęcia w kontekście definicji zawartych w ustawie prawo budowlane, z uwagi na fakt, iż ustawa prawo budowlane przez obiekt budowlany rozumie 3 kategorie obiektów, a to budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno – użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury.

Mając na uwadze powyższe definicje, za budynek podlegający opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości uznawać należy obiekt, który jest budynkiem w rozumieniu prawa budowlanego i również w rozumieniu art. 1 a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, a więc jest trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Tym samym kluczowe dla zdefiniowania budynku jest określenie trwałego związku z gruntem oraz wydzielenia z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadanie fundamentów i dachu. Zatem nie odpowiadają wymaganiom „trwałego związku z gruntem” tymczasowe obiekty budowlane, o których mowa w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Bowiem tymczasowy obiekt budowlany jest to obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem, jak: strzelnice, kioski uliczne, pawilony sprzedaży ulicznej i wystawowe, przykrycia namiotowe i powłoki pneumatyczne, urządzenia rozrywkowe, barakowozy i obiekty kontenerowe. Wskazane obiekty, o ile nie są związane trwale z gruntem, nie mogą być uznane za budynek w rozumieniu UPiOL. Warto podkreślić, że trwały związek z gruntem obiektu budowlanego występuje jedynie wówczas, gdy nie został on wzniesiony na określony czas.

Z kolei budowlą, w myśl art. 1a ust. 1 pkt 2 UPiOL, jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. W związku z powyższą definicją z opodatkowania podatkiem od nieruchomości wyłączone są obiekty małej architektury, gdyż nie stanowią one ani gruntów, ani budynków, jak również budowli, które to obiekty budowlane i nieruchomości podlegają opodatkowaniu tymże podatkiem.

W tym miejscu warto zwrócić uwagę, że definicja budowli zawarta w UPiOL odsyła do pojęcia obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego. W związku z tym wszystkie problemy interpretacyjne dotyczące rozumienia pojęcia „budowla” powinny być rozstrzygane na podstawie Prawa budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury. Niestety definicja budowli, którą zawiera art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego posiada zbyt ogólny charakter. Trzeba bowiem mieć na względzie, iż w myśl wskazanej normy prawnej budowlą są takie obiekty, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, estakady, tunele, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacyjne), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
[page_break]
Związek budynków oraz budowli z działalnością gospodarczą

Z brzmienia art. 1 a ust. 1 pkt 3 cytowanej ustawy, za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się „grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.”

Ustawodawca zdefiniował pojęcie działalności gospodarczej w art. 1a ust. 1 pkt 4 UpiOL odwołując się do ustawy – Prawo działalności gospodarczej. Jednakże wspomniana ustawa została zastąpiona przez ustawę z 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.). Mimo zmiany stanu prawnego ustawodawca nie zmienił w ciągu kilku lat od wejścia w życie ustawy o swobodzie działalności gospodarczej treści art. 1a ust. 1 pkt 4 UpiOL, co stanowi przykład niskiego poziomu legislacyjnego UpiOL. Zgodnie z art. 2 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły.

Tym samym przedsiębiorca, który jest właścicielem budynku gospodarczego jest zobligowany do zapłaty podatku od nieruchomości według najwyższych stawek od całego budynku. Artykuł 5 ust. 1 pkt 2 lit. b UPiOL stanowi, że dla budynków lub ich części, jeżeli są one związane z działalnością gospodarczą, właściwa jest najwyższa stawka. O związku z działalnością gospodarczą decyduje jedynie okoliczność, iż właścicielem budynku jest podmiot posiadający status prowadzącego działalność gospodarczą. W orzecznictwie ukształtowany jest pogląd, iż okresowe niewykorzystywanie budynków, czy też budowli do prowadzenia działalności gospodarczej nie przesądza o tym, że przestają być one związane z działalnością gospodarczą.

Budynek lub budowla nie muszą być wykorzystywane do działalności gospodarczej

Zasadniczym kryterium decydującym o uznaniu przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości jako związanych z działalnością gospodarczą, jest ich posiadanie przez przedsiębiorcę. Jest to zatem związek o charakterze formalnym, albowiem co do zasady nie jest istotne czy przedsiębiorca grunty, budynki i budowle faktycznie wykorzystuje dla celów działalności gospodarczej. Jeżeli zatem przedsiębiorca nie wykorzystuje gospodarczo posiadanych gruntów, budynków i budowli, ale z przyczyn innych niż techniczne, to stan ten nie powoduje, że przedmioty te przestały być związane z działalnością gospodarczą.

Podobne wnioski płyną również z analizy orzecznictwa sądowego. Jako przykład może posłużyć wyrok WSA w Gliwicach z dnia 18 sierpnia 2010 r. (sygn. akt I SA/Gl 439/10), w którym stwierdzono, że: „Decydującym o zakwalifikowaniu do opodatkowania podatkiem od nieruchomości przedmiotów za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, jest fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę.(…) Skoro od dnia 1 stycznia 2003 r. ustawa z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 2006 roku, Nr 121, poz. 844 ze zm.) odwołuje się do pojęcia budynku ustalonego na gruncie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.), to odesłanie to ma charakter pełny, a nie wybiórczy. Dotyczy więc zarówno ogólnej definicji budynku, jak i poszczególnych kategorii budynków. Zatem o tym, czy zakwalifikować budynek do kategorii mieszkalnych czy też pozostałych przesądzają kryteria prawne, przyjęte w Prawie budowlanym. Punktem wyjścia będą ustalenia pozwolenia na budowę. Jeśli pozwolenie będzie dotyczyło budynku niemieszkalnego, wówczas należy go opodatkować według stawki właściwej dla danego rodzaju budynków. Dopiero na podstawie decyzji o zmianie przeznaczenia budynku niemieszkalnego na mieszkalny i gdy zmiana będzie uwidoczniona w ewidencji gruntów i budynków, można będzie go opodatkować według stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. (…) Rozpoczęcie remontu części budynku (prac adaptacyjnych) i czasowe częściowe go niewykorzystywanie nie pozbawia go statusu związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej. Nie można go zatem zakwalifikować jako nieruchomości mieszkalnej czy pozostałej, do której stosowana jest niższa stawka podatkowa.”

W niektórych przypadkach ważne jest faktyczne użytkowanie obiektu budowlanego

W tym miejscu warto jednak zwrócić uwagę, że nie można twierdzić, iż każdy budynek stanowiący własność przedsiębiorcy będzie automatycznie związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Trzeba bowiem mieć na względzie, że osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może zakupić budynek ma potrzeby osobiste. Tym samym nie będzie podlegał on opodatkowaniu na zasadach dotyczących opodatkowania nieruchomości o obiektów budowlanych związanych z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie w sposób odrębny zostały potraktowane budynki mieszkalne, które tylko w przypadku ich faktycznego zajęcia na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej podlegają opodatkowaniu według najwyższej stawki podatku od nieruchomości. Ciekawie w tym zakresie przedstawia się status domków letniskowych, które w pewnych sytuacjach mogą być kwalifikowane jako budynki mieszkalne, a w innych jako zajęte na potrzeby działalności, z racji tego, że ich właścicielem jest prowadzący działalność gospodarczą.

[page_break]
Ustalenie przynależności budynku do danej kategorii wymaga łącznego uwzględnienia licznych okoliczności. W celu dokonania takich ustaleń organ podatkowy, zgodnie z nakazem ustawodawcy wyrażonym w art. 21 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000r Nr 100.poz. 1086 ze zm.), ma obowiązek uwzględnić treść wpisu dotyczącego danego budynku w ewidencji budynków prowadzonej przez właściwego starostę. Jednakże w sytuacji, w której budynek nie jest objęty ewidencją budynków i nie ma dostępnego wpisu dotyczącego tego budynku, w celu prawidłowego przeprowadzenia postępowania dowodowego i ustalenia prawdy materialnej zastosowanie znajduje art. 180 § 1 ustawy z dnia 19.sierpnia 1997r- Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2005r, Nr 8,poz.60 ze zm.), nakazujący dopuścić jako dowód i ocenić każdy środek dowodowy dostępny organowi i będący w stanie przyczynić się do wyjaśnienia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, jedynie z tym ograniczeniem, aby nie był sprzeczny z prawem. Charakter budynku dla celów podatkowych powinien zostać określony w postępowaniu podatkowym w oparciu o wszystkie dopuszczalnie prawnie dowody.

W konsekwencji przyjąć należy, iż jeżeli dany obiekt jest wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe, faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe, to winien być zakwalifikowany i uznany dla potrzeb opodatkowania podatkiem od nieruchomości jak za budynek mieszkalny w rozumieniu art. 5 ust.1 pkt 2 lit a UPiOL.. Skoro UPiOL nie posługuje się pojęciem domku letniskowego, to fakt, że budynek został zakwalifikowany jako letniskowy na gruncie przepisów Prawa budowlanego nie przesądza, że nie może on być uznany za budynek mieszkalny na gruncie UPiOL. Tym samym, uwarunkowania techniczne obiektu nie są i nie mogą stanowić jedynej przesłanki kwalifikacyjnej o uznaniu budynku za mieszkalny czy też pozostały w rozumieniu cyt. przepisu. Istotnym jest zamiar przebywania np. właściciela i jego bliskich w tymże budynku, jako centrum życiowym.

Należy również zwrócić uwagę, iż zgodnie z art. 1a ust. 2 UpiOL za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy nie uważa się: