Zgodnie z treścią art. 660 K.c. umowa najmu może być zawarta w dowolnej formie, również w formie dorozumianej czy ustnej. Jednak umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Generalnie umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Najem zawarty na czas oznaczony kończy się z reguły z nadejściem ustalonego w umowie terminu. Zawarcie umowy na czas oznaczony może polegać na określeniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, wskazaniu czasu trwania najmu w dniach, tygodniach, latach, innym oznaczeniu momentu końcowego (np. na okres studiów). Jednakże termin końcowy trwania umowy może być wyznaczony poprzez oznaczone zdarzenie tylko wówczas, gdy wystąpienie tego zdarzenia w przyszłości jest oczywiście pewne. Co do zasady najem zawarty na czas dłuższy niż lat 10 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nie oznaczony. Powyższa zasada nie dotyczy przedsiębiorców, albowiem najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat 30 poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Należy wskazać, że w sytuacji, gdy przedmiot umowy najmu stanowi lokal wchodzący w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, wówczas umowa najmu może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator. Przedmiot najmu mogą stanowić rzeczy co do zasady niezużywalne, w tym rzeczy ruchome, zbiory rzeczy, nieruchomości (budynki, lokale oraz części lokali). Słusznie wskazuję się w piśmiennictwie, że przedmiotu najmu nie może stanowić przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym, jak również gospodarstwo rolne. Albowiem w obu przypadkach używanie przedsiębiorstwa wiąże się z pobieraniem pożytków. Tym samym mogą one stanowić przedmiot umowy dzierżawy czy leasingu. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony. Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest wydanie rzeczy najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie jej w takim stanie przez cały okres obowiązywania umowy. Jednakże drobne nakłady wynikające ze zwykłego używania rzeczy obciążają najemcę. Do obowiązków najemcy z kolei należy zapłata czynszu najmu za używanie przedmiotu najmu w wysokości i terminach ustalonych w umowie, sprawowanie pieczy nad rzeczą wynajętą, niezwłoczne zawiadomienie wynajmującego o tym, że osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej, niezwłoczne zawiadomienie wynajmującego o konieczności dokonania napraw, które obciążają wynajmującego, powstrzymywanie się od czynienia w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy bez zgody wynajmującego, zwrócenie wynajmującemu rzecz w stanie nie pogorszonym po zakończeniu najmu. Najem ustaje w wyniku upływu czasu, na jaki umowa została zawarta, na skutek wypowiedzenia umowy w przypadkach przewidzianych w umowie, w wyniku wypowiedzenia umowy w przypadkach przewidzianych w ustawie lub rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Wypowiedzenie umowy może nastąpić z zachowaniem okresu wypowiedzenia, bądź bez zachowania okresu wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym).W przypadku rozwiązania umowy najmu z zachowaniem okresu wypowiedzenia stosunek najmu ustaje z chwilą upływu tego okresu.

Umowa najmu, zawarta na czas nieoznaczony może być wypowiedziana zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę z zachowaniem terminów umownych, jeżeli strony zawarły w umowie takie postanowienia, a w braku terminów umownych – z zachowaniem terminów ustawowych. Zgodnie z treścią art. 673 § 2 K.c. najem można wypowiedzieć z zachowaniem następujących terminów ustawowych:

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Umowa najmu, zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana zarówno przez wynajmującego, jak i najemcę tylko wówczas, gdy strony przewidziały taką możliwość w umowie. Nie wystarczy przy tym samo wprowadzenie w umowie takiej możliwości, ale konieczne jest określenie wypadków, w których jest to możliwe.

Prawo najmu może być ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku prawo najmu staje się skuteczne wobec praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu.