Oddanie przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej bez zgody wydzierżawiającego

Przepis ten ustanawia zatem zasadę osobistego korzystania przez dzierżawcę z przedmiotu dzierżawy oraz osobistego czerpania z niej korzyści (pożytków). Ustawodawca przewidział bardzo surowe sankcje za nieprzestrzeganie tej zasady przez dzierżawce w postaci uprawnienia wydzierżawiającego do wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Od zakazu udostępniania przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej przewidziane są dwa wyjątki. Pierwszy dotyczy sytuacji gdy dzierżawca korzysta i czerpie pożytki z przedmiotu dzierżawy wraz z członkami jego rodziny pozostającymi z nim we wspólnym gospodarstwie domowym. Drugi wyjątek zachodzi zaś gdy wydzierżawiający wyrazi zgodę na oddanie przedmiotu dzierżawy do bezpłatnego użytkowania lub w poddzierżawę.
Zgoda wydzierżawiającego o której mowa powyżej może być wyrażona zarówno przed nawiązaniem stosunku poddzierżawy, jak i po zawarciu takowej umowy. Wyrażona wówczas zgoda wydzierżawiającego działa z mocą wsteczną. W doktrynie często wskazuje się, że zgoda wydzierżawiającego powinna być wyrażona w takiej samej formie prawnej, w jakiej została zawarta umowa dzierżawy. Zdaniem autora konsekwencją niedochowania tej samej formy co do zasady będą jednak jedynie trudności dowodowe. Inaczej będzie się natomiast przedstawiała sytuacja, gdy umowa dzierżawy powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie szczególnej. W takim wypadku stosownie do treści art. 63 § 2 k.c. również zgoda wydzierżawiającego powinna być udzielona w formie szczególnej.
Zgodnie ze stanowiskiem judykatury za dopuszczalne uznaje się rozwiązanie umowy dzierżawy w trybie art. 698 § 2 k.c. bez istnienia dodatkowego zastrzeżenia umownego. Możliwość wypowiedzenia dzierżawy bez zachowania terminów wypowiedzenia wynika wprost z ustawy, a skuteczność takiego wypowiedzenia uzależniona jest jedynie od spełnienia ustawowo określonej przesłanki. Przesłanką tą jest – w myśl art. 698 k.c. – naruszenie zakazu poddzierżawiania przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (III CKN 437/98)
Wypowiedzenie wydzierżawiającego powinno być dokonane w rozsądnym terminie, liczonym od momentu powzięcia wiedzy o oddaniu przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej. Mając na względzie okoliczność, że zazwyczaj zgoda wydzierżawiającego będzie mogła być wyrażona w dowolnej formie należy stwierdzić, ze wypowiedzenie dokonane po upływie dłuższego okresu (od powzięcia powyższej wiedzy) może być potraktowane jako równoznaczne ze zgodą na dysponowanie przedmiotem dzierżawy. Również dokonanie wypowiedzenia w oparciu o inną podstawę prawną niż art. 698 § 1 k.c. może być traktowane jako konkludentne przyzwolenie na poddzierżawę lub oddanie w bezpłatne używanie osobie trzeciej.
Pomimo, iż w przepisach regulujących stosunek dzierżawy brak jest normy prawnej, która automatycznie rozwiązywałaby stosunek poddzierżawy w chwili ustania stosunku dzierżawy to należy przyjąć, iż do sytuacji takiej można zastosować odpowiednio regulację zawartą w art. 668 § 2 k.c. Powyższa norma wskazuje, iż w chwili zakończenia stosunku najmu rozwiązuje się stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem i stosownie do art. 694 k.c. przepis ten znajduje bezpośrednie zastosowanie do stosunku dzierżawy (odmiennie SN, III CKN 249/97, OSN 1998, nr 3, poz. 53).

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *