Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony i nieoznaczony

W przypadku braku postanowienia w tym zakresie, zastosowanie znajdą terminy ustawowe, których długość uzależniona jest od terminów zapłaty czynszu.

I tak, zgodnie z art. 673 § 2 kc, w przypadku, gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc na przód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni na przód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód (wyjątek: gdy czynsz jest płatny miesięcznie i dotyczy najmu lokalu, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – art. 688 kc).

Zgodnie natomiast z art. 673 § 3 kc, jeśli czas trwania najmu został przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, iż brak umownego porozumienia miedzy stronami odnośnie rozwiązania umowy przez wypowiedzenie prowadzi do wyłączenia takiej możliwości. Tym samym istnieje możliwość zawarcia umowy najmu na czas oznaczony, która może być rozwiązana przez wypowiedzenie oraz takiej która przedmiotowej możliwości nie przewiduje. W przypadku zawarcia umowy na czas oznaczony i braku porozumienia co do umownych przesłanek wypowiedzenia, wcześniejsze niż zakładano rozwiązanie stosunku najmu może nastąpić na zasadzie porozumienia stron lub w przypadkach enumeratywnie wymienionych w kc (art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672 kc).

Art. 673 § 3 kc pozwala stronom umowy najmu zawartej na czas oznaczony wprowadzenie do umowy klauzuli umożliwiającej każdej ze stron wypowiedzenie stosunku najmu z zachowaniem terminu umownego albo ustawowego bądź na wypowiedzenie stosunku najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia z przyczyn określonych w umowie. Zgodnie z uchwałą SN z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007, Nr 7-8, poz. 102) za dopuszczalne uznaje się odwołanie w umowie do ogólnej klauzuli – „ważne powody”. W literaturze podnosi się natomiast, iż zastrzeżenie w umowie zawartej na czas oznaczony prawa do jej wypowiedzenia z „przyczyn dowolnych” kwalifikuje taką umowę jako zawartą na czas nieoznaczony.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *