Czy umowa na czas określony chroni najemcę lokalu?

Taka umowa zapewnia bowiem najemcy używanie lokalu przez ściśle oznaczony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Gdy czas trwania umowy jest oznaczony, strona ma pewność, że – poza wypadkami określonymi w ustawie (np. zaleganie z czynszem przez dwa okresy płatności) – wcześniejsze rozwiązanie takiej umowy jej nie grozi. Umowa najmu na czas określony lepiej chroni interesy stron, dzięki czemu strony mogą bezpiecznie planować swoje inwestycje z wykorzystaniem przedmiotu najmu.
Należy jednak zwrócić uwagę, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie stwarza stabilizacji absolutnej. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż same strony mogą uzgodnić w umowie najmu ściśle określone okoliczności stanowiące podstawę jej wcześniejszego rozwiązania za  wypowiedzeniem.  Możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony przewiduje art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, stanowiąc, iż zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć taką umowę najmu w wypadkach określonych w umowie. Przy czym wskazanie okoliczności uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie. Nie jest więc wykluczone, aby strony postanowiły w umowie zawartej na czas oznaczony, że jej rozwiązanie za wypowiedzeniem może nastąpić z ważnych powodów (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. III CZP 92/2006 OSNC 2007/7-8 poz. 102). Zawarcie w umowie najmu zawartej na czas określony postanowienia dopuszczającego jej rozwiązanie za wypowiedzeniem, powoduje, że druga strona będzie musiała liczyć się z możliwością skrócenia okresu obowiązywania umowy. Nie zamyka to jeszcze całości problemu.
W praktyce bowiem można spotkać jeszcze jedno istotne odstępstwo od zasady stabilizacji warunków umowy najmu zawartej na czas określony. Dotyczy ono możliwości niezapowiedzianego podwyższenia czynszu przez wynajmującego.  Wynajmującemu przysługuje bowiem uprawnienie do jednostronnego podwyższenia czynszu.
Na podstawie art. 6851 Kodeksu cywilnego wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to w praktyce, iż najemcy mogą być zaskakiwani jednostronną podwyżką czynszu, gdyż wypowiedzenie dotychczasowego czynszu jest ustawowym uprawnieniem wynajmującego, a nie umownym. Zastrzeżenie możliwości podwyższenia czynszu – dla swej skuteczności – nie musi być zatem zawarte w umowie najmu. Do ważności wypowiedzenia wysokości czynszu nie potrzeba zgody najemcy. Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu zostaje dokonane już z chwilą zapoznania najemcy o podwyższeniu czynszu. Nie trzeba również uzasadniać przyczyn wypowiedzenia wysokości czynszu.
Jeżeli podwyżka czynszu zostanie zaaprobowana przez najemcę, umowa najmu będzie nadal trwała ze zmienioną wysokością czynszu. W przeciwnym wypadku, w celu uniknięcia nieprzewidzianych wydatków konieczne będzie rozwiązanie umowy najmu przez najemcę. Dlatego warto w umowie najmu zastrzec sobie prawo do wypowiedzenia najmu na wypadek podwyższenia czynszu przez wynajmującego lub przed zawarciem umowy najmu wynegocjować zrzeczenie się wynajmującego z jego uprawnienia do podwyższenia czynszu.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *