Stan faktyczny oraz stanowisko NSA
Wspólnota mieszkaniowa zwróciła się o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. We wniosku zapytała, czy wspólnota lokali użytkowych w ramach czynności zarządzania nieruchomością jest podatnikiem VAT zgodnie z art. 15 ust. 1 i 29 ust. 1 i 2 u.p.t.u.¹ w zakresie: pobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu dostaw mediów do poszczególnych lokali (refaktury), pobierania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu oraz na fundusz remontowy. We wniosku wskazano, że wspólnota ma zawarte z przedsiębiorstwem energetycznym, cieplnym i wodociągowym umowy na dostawę mediów. Na usługi tego typu wystawia właścicielom lokali refaktury, deklarując VAT należny i odliczając VAT naliczony. Ponadto wystawia faktury na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością ze stawką 22%, wykazując z tego tytułu podatek należny i odliczając VAT naliczony z tytułu zakupu materiałów i usług koniecznych dla tego celu.

Minister Finansów uznał stanowisko wspólnoty za nieprawidłowe. Według organu, zaliczki (kwoty) wpłacone przez członków wspólnoty na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i poszczególnych, wyodrębnionych lokali nie stanowią obrotu w rozumieniu art. 29 u.p.t.u., będąc jedynie partycypacją w kosztach jednostki organizacyjnej – wspólnoty lokali użytkowych – przez jej członków. Wspólnota, a więc jej członkowie, nie dokonują sprzedaży w rozumieniu u.p.t.u., na rzecz samych siebie (również jeżeli dotyczy to wyodrębnionych lokali, a nie części wspólnej) poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę, ogrzewanie lub wywóz nieczystości. Tym samym wspólnota nie jest podatnikiem VAT w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu dostaw mediów do poszczególnych lokali (refaktury) oraz pobierania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i na fundusz remontowy.

Stanowisko to podzielił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie. WSA oparł się na art. 28 Dyrektywy 112, zgodnie z którym jednym z warunków, jakich muszą dokonać kontrahenci, jest umieszczenie umownego zapisu dotyczącego refakturowania usług, co w sprawie nie miało miejsca.

Po rozpoznaniu skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok, przekazując sprawę do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji. Uznał, że w przypadku kosztów związanych z nieruchomością wspólną, przez którą rozumie się jedynie grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali, kwoty te nie podlegają refakturowaniu. Natomiast w przypadku kosztów dotyczących zakupu tzw. mediów, nabywcą finalnym świadczeń są poszczególni członkowie wspólnoty. Jest to więc sytuacja, w której od wspólnoty, jako od podatnika VAT dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego (innego podatnika), każdy jej członek jako konsument nabywa towar lub usługę. Zatem zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów u.p.t.u.

Teza
Z uzasadnienia omawianego wyroku wyprowadzić można następującą tezę:
„Wspólnota mieszkaniowa ma status podatnika VAT uprawnionego do wystawiania faktur VAT za dostarczane do poszczególnych lokali media.”

Komentarz
Prezentowany wyrok stanowi dobry przykład instrukcji, jak należy dla celów podatku od towarów i usług traktować rozliczenia wspólnot mieszkaniowych i ich członków. Co ważne, stanowisko NSA powinno zainteresować nie tylko członków wspólno mieszkaniowych, lecz także i wszystkich tych przedsiębiorców, którzy prowadzą działalność gospodarczą w lokalach zarządzanych przez wspólnoty. Potwierdza ono bowiem, iż refakturując koszty mediów wspólnota mieszkaniowa działa jako podatnik VAT. Wystawione przez nią faktury dają więc prawo do odliczenia podatku naliczonego (nie ma do nich zastosowania art. 88 ust. 3a u.p.t.u.).

NSA trafnie wyodrębnił dla celów podatkowych dwa obszary działań wspólnoty mieszkaniowej:
1.    sytuację, gdy wspólnota działa w imieniu wszystkich swoich członków i sprawuje zarząd częściami wspólnymi nieruchomości;
2.    sytuację, gdy wspólnota działa jako pośrednik między właścicielami poszczególnych lokali a dostawcami mediów.

W pierwszej sytuacji wspólnota nie działa jako podatnik VAT, albowiem co do istoty to członkowie uczestniczą za jej pośrednictwem w sprawowaniu zarządu częściami wspólnymi. Z kolei w drugiej sytuacji wspólnota jak gdyby wykracza poza swoje określone prawem zadania i nabywając określone dobra zaczyna działać jako usługodawca, tj. podmiot, który nabył usługę w celu jej odsprzedaży członkowi wspólnoty.

Podkreślenia wymaga, że pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażony w analizowanym wyroku zapewnia zarówno wspólnocie, jak i jej członkom neutralność VAT, a to poprzez dopuszczenie możliwości odliczenia podatku naliczonego wykazanego w refakturach dokumentujących koszty mediów.

Należy jednocześnie pamiętać, iż póki co stanowisko organów podatkowych w tej kwestii (statusu wspólnoty jako podatnika VAT) jest odmienne. Uważają one, iż działania wspólnoty mieszkaniowej nie stanowią czynności opodatkowanych VAT, w związku z tym nie działa ona jako podatnik VAT (tak. m.in. Minister Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia 4 czerwca 2010 roku, nr ILPP1/443-216/09/10-S/KG).

1) Ustawa z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)