We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podatnik wskazał, że w ramach działalności developerskiej zamierza sprzedawać mieszkania znajdujące się w budynkach wielorodzinnych wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowych dla samochodów, zlokalizowanych w hali garażowej wielostanowiskowej położonej w podziemnej części budynków. Hala garażowa nie zostanie wyodrębniona jako samodzielny lokal użytkowy, lecz będzie zaliczać się do wspólnych części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, zaś nabywcy mieszkań będą nabywać także udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Ponadto w umowie pomiędzy stronami zostanie zawarty podział do korzystania (quoad usum) z podziemnej części garażowej. W wyniku podziału każdorazowy właściciel określonego mieszkania będzie miał prawo do korzystania i pobierania pożytków z konkretnego miejsca postojowego. Podatnik zapytał, czy w opisanym stanie faktycznym do sprzedaży prawa do miejsca postojowego powinna mieć zastosowanie stawka podatku właściwa dla sprzedaży mieszkania, tj. w wysokości 7%, czy też stawka 22%. Zdaniem podatnika jest on uprawniony do zastosowania do całości sprzedaży 7% stawki VAT.
Minister Finansów uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. W ocenie organu sprzedaż lokalu mieszkalnego podlega opodatkowaniu 7% stawką VAT, natomiast sprzedaż miejsca postojowego stawką 22%. Przepisy u.p.t.u. przewidują opodatkowanie stawką obniżoną tylko obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, natomiast miejsce postojowe nie spełnia warunków do uznania go za część lokalu mieszkalnego. Należy ono do kategorii pomieszczeń przynależnych do lokalu, które w sensie funkcjonalnym służą zaspokajaniu potrzeb innych niż mieszkaniowe.
Wojewódzki Sąd Administracyjny podzielił argumentację prezentowaną w sprawie przez podatnika. Podobnie orzekł także NSA. Zdaniem Sądu kasacyjnego w przypadku dostawy lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym możliwe są dwie sytuacje. Garaż wielostanowiskowy może zostać uznany za element nieruchomości wspólnej z określeniem korzystania z poszczególnych miejsc postojowych w ramach podziału quoad usum albo garaż taki może zostać wyodrębniony na odrębną własność a przedmiotem sprzedaży na rzecz właścicieli lokali będzie wtedy udział we współwłasności. W pierwszym z powyższych przypadków do całości sprzedaży znajdzie zastosowanie stawka 7% VAT, w drugim natomiast udział we współwłasności wyodrębnionego na odrębną własność garażu będzie opodatkowany stawką 22%.
Teza
W prezentowanym wyroku NSA sformułował następujące tezy:
1. Jeżeli w ramach nieruchomości budynkowej następuje sprzedaż na odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w jej częściach wspólnych, w ramach którego określono sposób korzystania z części nieruchomości wspólnej w ten sposób, że przydzielono nabywcy prawo do korzystania z określonego miejsca postojowego, to sprzedaż ta stanowi jednolite świadczenie i na podstawie art. 2 pkt 12 u.p.t.u. w zw. z § 5 ust. 1a pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., nr 97, poz. 970 ze zm.), podlega opodatkowaniu stawką 7%.
2. Gdy sprzedaż obejmuje dwa przedmioty: lokal mieszkalny oraz udział w wyodrębnionym na odrębną własność lokalu niemieszkalnym (użytkowym) w budynku mieszkaniowym, stawką opodatkowania 7% objęta jest jedynie dostawa lokalu mieszkalnego, a sprzedaż udziału w lokalu niemieszkalnym (użytkowym, garażowym), z określeniem sposobu korzystania z miejsc postojowych w ramach podziału quoad usum – opodatkowana jest stawką 22%.”
Komentarz
Zagadnienie sposobu opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych wraz z miejscami postojowymi w garażu usytuowanym w budynku od dłuższego już czasu było przedmiotem nie zawsze zbieżnych poglądów sądów administracyjnych. W początkowym okresie obowiązywania u.p.t.u., gdy odpowiednie regulacje w tym przedmiocie usytuowane były w przepisach przejściowych, większość składów orzekających opowiadała się za zastosowaniem jednolitej obniżonej stawki podatku do całości sprzedaży, tj. zarówno lokalu mieszkalnego jak i miejsca postojowego. Nie rozróżniono przy tym sposobu wyodrębnienia garażu podziemnego od reszty budynku (tak np. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 11 maja 2007 roku, sygn. akt III SA/Wa 3998/06, NSA w wyroku z dnia 5 lipca 2006 roku, sygn. akt I FSK 945/05).
Po przeniesieniu właściwych regulacji do art. 41 u.p.t.u., składy orzekające zaczęły dokonywać rozróżnienia, w zależnościom tego, w jaki sposób miejsca postojowe zostały wyodrębnione oraz czy mogą stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego.
Prezentowany wyrok NSA jest jednym z takich orzeczeń. Podstawą rozstrzygnięcia NSA – w tym przypadku korzystnego dla podatnika – był fakt, iż miejsca postojowe nie stanowią odrębnego przedmiotu obrotu gospodarczego, lecz prawo do korzystania z nich każdorazowo przysługuje właścicielowi danego lokalu mieszkalnego w ramach przysługującego mu udziału w częściach wspólnych budynku. Należy podkreślić, iż podobne – korzystne dla podatników -poglądy były też wyrażane przez inne składy orzekające NSA (np. wyrok z dnia 23 marca 2010 roku, sygn. akt I FSK 299/09, wyrok z dnia 17 czerwca 2010 roku, sygn. akt I FSK 1068/09). W drugim z tych wyroków NSA uznał, iż w przypadku czynności kompleksowej, na którą składają się kilka dostaw bądź dostawa z usługą, to o istocie i tym samym stawce VAT powinna przesądzić czynność główna (w tym przypadku dostawa lokalu mieszkalnego). Zdaniem składu orzekającego trudno zgodzić się ze stanowiskiem, że nabywcy lokali wraz z prawem korzystania z miejsca parkingowego uczestniczą w dwóch umowach; dostawy lokalu mieszkalnego i sprzedaży prawa do korzystania z miejsca postojowego.
Argumentacja zastosowana przez NSA w omawianym wyroku dostarcza cennych wskazówek dla developerów, wskazując im warunki, które jeżeli będą spełnione umożliwią sprzedaż mieszkań wraz z miejscami postojowymi po niższych cenach, a to z uwagi na 7% stawkę VAT stosowaną do całości sprzedaży. Z tych też względów wyrok ten jest niezwykle istotny dla przedstawicieli branży budowlanej.
Pamiętać jednocześnie należy, iż poglądy organów podatkowych w omawianej kwestii nadal w większości przypadków pozostają niekorzystne dla podatników i to niezależnie od okoliczności towarzyszących transakcji. Przykładowo w interpretacji indywidualnej z dnia 16 czerwca 2010 r., sygn. IPPP1-443-420/10-4/EK Minister Finansów (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wyraził taki oto pogląd: „Fakt, że sprzedaż lokalu mieszkalnego odbywa się łącznie z prawem do korzystania z miejsca postojowego w wielostanowiskowej hali garażowej, nie powoduje, że stanowią one, na gruncie przepisów o podatku VAT, integralny, nierozerwalnie ze sobą związany przedmiot sprzedaży. Podkreślić należy, że traktowanie takiego przypadku jako jednego przedmiotu sprzedaży jest być może trafne na gruncie prawa cywilnego, jednakże nie znajduje uzasadnienia z punktu widzenia przepisów o podatku od towarów i usług”. Mając to na uwadze podatnicy powinni więc założyć, iż zastosowanie do całości sprzedaży 7% stawki VAT może wiązać się z koniecznością oddania sporu z organami pod rozstrzygnięcie Sądu. Uwzględniając jednakże zaprezentowane stanowisko NSA – przy założeniu, że w danym stanie faktycznym spełnione zostaną wskazane przez NSA warunki – rezultat kontroli sądowej wydaje się z góry przesądzony.
![\"\"](\"/u_files/pelna_tresc.jpg\")
![\"\"](\"/u_files/kreska.jpg\")
