Stan faktyczny oraz stanowisko NSA
Organy podatkowe określiły podatnikowi wysokość zobowiązania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zakwestionowały przyjętą przez podatnika cenę nabycia nieruchomości uznając, że była ona zaniżona i nie odpowiadała wartości rynkowej. Z uwagi na brak woli podatnika do podwyższenia wartości nieruchomości, organy powołały biegłego rzeczoznawcę, który oszacował tę wartość. Opierając się na sporządzonym szacunku określono następnie wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu umowy nabycia nieruchomości.

Podatnik argumentował, że nabyta przez niego nieruchomość obciążona była hipoteką oraz prowadzone było do niej postępowanie egzekucyjne. Okoliczności te powodowały zmniejszenie wartości nieruchomości, w konsekwencji czego ustalona w umowie cena nabycia nieruchomości odpowiadała jej wartości rynkowej i brak było podstaw do jej kwestionowania.

WSA w Warszawie oraz NSA podzieliły stanowisko prezentowane w sprawie przez organy podatkowe. NSA wyjaśnił, że okoliczności o charakterze prawnym w postaci prowadzenia do danej rzeczy postępowania egzekucyjnego oraz obciążenia jej (nieruchomości) hipoteką mogą mieć niewątpliwie wpływ na umówioną i zapłaconą w określonym stosunku cywilnoprawnym cenę. Cena wszak, chociaż jest istotnym elementem stosunku cywilnoprawnego, nie stanowi podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przy umowie sprzedaży rzeczy, o której mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 u.p.c.c.¹ W powołanym przepisie ustawodawca jednoznacznie stwierdza, że we wskazanym w nim przypadku sprzedaży rzeczy podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa rzeczy, wartość ta natomiast zdefiniowana została w art. 6 ust. 2 u.p.c.c. Na podstawie tego przepisu wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia długów i ciężarów. W oparciu o analizę ww. przepisów NSA doszedł do przekonania, że ustanowienie hipoteki lub prowadzenie postępowania egzekucyjnego nie ma wpływu na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej, o której mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 ust. 2 u.p.c.c.

Teza
Na podstawie uzasadnienia omawianego orzeczenia można sformułować następującą tezę:
„Ustanowienie hipoteki lub prowadzenie postępowania egzekucyjnego nie ma wpływu na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej, o której mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 6 ust. 2 u.p.c.c.”

Komentarz
W przypadku umów sprzedaży powszechną praktyką stron takich umów jest ocenianie zakresu obciążenia podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie przyjętej w umowie ceny sprzedaży. Takie podejście wydaje się zresztą naturalne, gdy uwzględni się to, że z reguły przyjęta cena odpowiada wartości sprzedawanej rzeczy.

Należy jednak pamiętać, że zgodnie z przepisami u.p.c.c. podstawą opodatkowania przy umowach sprzedaży jest wartość rynkowa przedmiotu sprzedaży, a nie przyjęta przez strony cena. Wartość rynkowa zdefiniowana została w art. 6 ust. 2 u.p.c.c. przez co należy ją określać na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Właśnie powyższa definicja wartości rynkowej stanowiła podstawę uznania przez NSA, że obciążenia rzeczy sprzedawanej (w tym przypadku hipoteka) nie mają wpływu na jej wartość rynkową i nie powinny obniżać podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Co prawda obciążenia takie mogą mieć realny wpływ na cenę sprzedaży, lecz w ocenie Sądu nie wpływają one na wartość rynkową.

Uwzględniając uwagi sformułowane przez NSA podatnicy powinni zatem z dużą ostrożnością podchodzić do kwestii ustalania podstawy opodatkowania PCC przy umowach sprzedaży. Może się bowiem okazać, że nie zawsze podstawą tą będzie przyjęta w umowie cena.

1) Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. Nr 86, poz. 959 ze zm.).