Stan faktyczny oraz stanowisko WSA
We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podatnik wskazał, że zamierza nabyć budynek, w którym znajdują się lokale użytkowe. Wraz ze zbywcą budynku zawarli umowę z pośrednikiem, którego zadaniem będzie znalezienie najemców tych lokali użytkowych. Wskutek działań pośrednika dochodzi do zawarcia umów najmu powierzchni użytkowych, które póki co podpisywane są przez zbywcę jako wynajmującego, gdyż do dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży budynku to on pozostaje jego właścicielem. Po ostatecznej sprzedaży budynku podatnik stanie się podmiotem wynajmującym. Wówczas również nowe umowy najmu zawierane będą przez podatnika. W związku z tym, że pośrednik będzie działał w interesie podatnika podatnik zobowiązał się umownie pokryć całość jego wynagrodzenia, które zostanie wypłacone po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży budynku. Podatnik zadał pytanie, czy wydatki poniesione na wynagrodzenie pośrednika oraz usługi prawne stanowią w całości koszt uzyskania przychodu. W ocenie podatnika odpowiedź na to pytanie jest twierdząca.

Innego zdania był Minister Finansów, który uznał, że do czasu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży budynku to aktualny właściciel sam zawiera umowy najmu. W tym przypadku po stronie podatnika nie wystąpi związek pomiędzy uzyskanym przychodem z wynajmu, a wydatkami na wynagrodzenie dla pośrednika. Gdy nie zawarto umowy sprzedaży nieruchomości, w dalszym ciągu przychód z najmu uzyskuje bowiem pierwotny właściciel a nie podatnik.

Rozpatrujący sprawę WSA w Warszawie nie podzielił powyższego poglądu. Zdaniem Sądu fakt, iż do czasu zbycia nieruchomości to pierwotny właściciel budynku będzie zawierał umowy najmu nie wyklucza istnienia związku pomiędzy wydatkami na pośrednika oraz na obsługę prawną umów najmu a przychodami podatnika. Okoliczność, że poniesione przez jeden podmiot koszty uzyskania własnego przychodu skutkują przychodem także innego podmiotu nie wyklucza uznania ich za koszty podatkowe.

Teza
Na podstawie uzasadnienia prezentowanego orzeczenia można sformułować następującą tezę:
„Okoliczność, że poniesione przez jeden podmiot koszty uzyskania własnego przychodu skutkują przychodem także innego podmiotu nie wyklucza uznania ich za koszty podatkowe.”

Komentarz
Prezentowany wyrok zasługuje na pełną aprobatę. Całkowicie niezrozumiałe było bowiem stanowisko prezentowane przez Ministra Finansów, iż do momentu przeniesienia własności nieruchomości, w związku z którą zawarto umowę pośrednictwa, nie istnieje związek pomiędzy wydatkiem na wynagrodzenie pośrednika a przychodem podatnika. Do tego czasu podatnik nie jest właścicielem nieruchomości a przychody z jej wynajmu uzyskuje inny podmiot.

WSA w Warszawie bardzo trafnie w powyższym zakresie zauważył, iż to, czy w związku z poniesionym wydatkiem przychody uzyskuje również inny podmiot samo przez się nie wyklucza uznania takiego wydatku za koszt podatkowy. Każdorazowo badać należy, czy wydatki takie pozostają w bezpośrednim lub pośrednim związku z przychodem podatnika. Sytuacja finansowa innych podmiotów jest w tym zakresie bez znaczenia.

Należy zauważyć, iż w prezentowanej sprawie ponoszone przez podatnika wydatki na pośrednika zajmującego się organizowaniem wynajmu lokali użytkowych niewątpliwie wykazywały związek z przychodem. Dzięki zawartym w ten sposób umowom najmu podatnik po nabyciu nieruchomości gwarantował sobie stałe dochody związane z jej wykorzystywaniem. Gdyby nie działalność pośrednika, nieruchomość mogłaby nie przynosić oczekiwanych zysków.

Organy całkowicie pominęły powyższą argumentację. Nie uwzględniły także okoliczności, iż w pewnym sensie działania podjęte przez podatnika, tj. zawarcie umowy pośrednictwa przed ostatecznym nabyciem nieruchomości, zabezpieczały jego interesy. Uzyskiwał on w ten sposób informację, czy planowana przez niego inwestycja w rzeczywistości przyniesie oczekiwane zyski. W sytuacji, gdyby na skutek działań pośrednika nie udało się znaleźć odpowiedniej liczby najemców, podatnik mógłby odstąpić od nabycia nieruchomości. W ten sposób stosunkowo niewielkim kosztem mógłby ograniczyć ewentualne straty.

Prezentowany wyrok jest interesujący dla tych wszystkich podatników, którzy w ramach prowadzonej działalności przed dokonaniem inwestycji podejmują określone działania (ponoszą wydatki), mające na celu zabezpieczenie przychodów, które inwestycja ta powinna w przyszłości generować. Stosując stanowisko zajęte przez WSA w Warszawie są oni uprawnieni do wliczania ww. wydatków do kosztów podatkowych.