Stan faktyczny oraz stanowisko WSA
We wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podatnik wskazał, że nabył wraz z żoną nieruchomość. Zakup sfinansował z kredytu bankowego. Z uwagi na nieprzewidziane okoliczności osobiste zmuszony został następnie do sprzedaży nieruchomości. W tym stanie faktycznym zapytał, czy koszty odsetek od kredytu udzielonego na nabycie przedmiotowej nieruchomości naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości stanowią koszty nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f.¹, a tym samym, czy można zaliczyć je do kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. W ocenie podatnika odsetki od kredytu mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Minister Finansów uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Stwierdził, że zapłacone przez wnioskodawcę odsetki od kredytu na nabycie nieruchomości nie stanowią kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, bowiem są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości. Wydatki te nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f., poczynione w trakcie posiadania zbywanej nieruchomości, gdyż w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Stąd też zapłacone odsetki od kredytu na nabycie nieruchomości nie będą kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaży tej nieruchomości.

WSA w Łodzi uchylił zaskarżoną interpretację. Wyjaśnił, że ustawodawca określił sposób ustalenia kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości poprzez odwołanie się do art. 22 ust. 6c i 6d u.p.d.o.f., a więc poprzez wskazanie, że koszty te stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W ocenie Sądu pojęcie „kosztów nabycia” nie powinno być zawężane do ceny nieruchomości ustalonej przez strony transakcji i rzeczywiście zapłaconej. Gdyby taka była intencja ustawodawcy, to zapewne inna byłaby treść art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. WSA przyjął zatem, że pod pojęciem „kosztów nabycia nieruchomości” należy uznawać każdy uzasadniony wydatek poniesiony na nabycie nieruchomości, a w tym cenę zapłaconą za nieruchomość, wynikającą z umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Cena nabycia nieruchomości jest tylko jednym z elementów kosztu nabycia. Skoro środki na wcześniejsze nabycie nieruchomości strona uzyskała poprzez zaciągnięcie kredytu bankowego, a kosztem tego kredytu są odsetki, to odsetki od kredytu udzielonego na nabycie nieruchomości gruntowej, naliczone i faktycznie zapłacone do dnia zbycia nieruchomości, są jednocześnie kosztem nabycia nieruchomości. Dla podatnika kupującego nieruchomość za środki finansowe uzyskane z banku odsetki od kredytu to dodatkowy, konieczny, wydatek ponoszony w celu nabycia nieruchomości, a w dalszej perspektywie w celu osiągnięcia przychodu ze zbycia nieruchomości. Nie ma znaczenia, że odsetki od kredytu mają pośredni związek z osiąganym przychodem ze zbycia nieruchomości, bowiem wydatkiem o charakterze bezpośrednim jest właściwie cena nabycia, a przecież ustawodawca nie zawęził kosztów nabycia jedynie do ceny nabycia.

Teza
Na podstawie uzasadnienia omawianego orzeczenia można sformułować następującą tezę:
„Pojęcie „kosztów nabycia” użyte w art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. nie powinno być zawężane do ceny nieruchomości ustalonej przez strony transakcji i rzeczywiście zapłaconej. Kosztem nabycia są bowiem m.in. odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości.”

Komentarz
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości. W takiej sytuacji ustawodawca w specyficzny sposób określił, jakiego rodzaju wydatki mogą stanowić koszty uzyskania przychodów. Otóż zgodnie z art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości kosztem uzyskania przychodów z takiego zbycia są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.

W przeważającej części stanowisk zajmowanych przez organy podatkowe uznają one, że kosztem nabycia nieruchomości, o którym mowa w powyższym przepisie są koszty bezpośrednio związane z ich nabyciem, tj. przede wszystkim cena nabycia, lecz także opłaty notarialne oraz koszt podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak widać na prezentowanym przykładzie, zgodnie z poglądem WSA w Łodzi kosztem uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości mogą być także innego rodzaju wydatki, nawet pozostające w pośrednim związku z uzyskaniem przychodu ze zbycia nieruchomości. Między innymi kosztem takim mogą być odsetki od kredytu zaciągniętego na nabycie nieruchomości, jeżeli w ten właśnie sposób podatnik finansował takie nabycie.

Warto wskazać, że stanowisko zajęte przez WSA w Łodzi nie znajduje powszechnej aprobaty w orzecznictwie sądów administracyjnych. Odmiennie orzekł bowiem m.in. WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 16 lutego 2012 roku, sygn. akt I SA/Po 884/11 oraz WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 11 stycznia 2012 roku, sygn. akt I SA/Sz 961/11. W tym kontekście zatem ostatecznym rozstrzygnięciem omawianego problemu zajmie się zapewne NSA.

1) Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.)