Stan faktyczny oraz stanowisko WSA
We wniosku o udzielenie interpretacji podatnik wskazał, że wykonuje roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Podatnik nabywa niezabudowane oraz zabudowane działki gruntów, a po przygotowaniu nieruchomości gruntowej wznosi na niej budynki o funkcjach mieszkalnych i niemieszkalnych oraz dokonuje ich sprzedaży. Podatnik zapytał, czy posiadając nieruchomości w postaci produktów gotowych, a także inne składniki majątku przeznaczone do sprzedaży (lokale mieszkalne i usługowe) jest zobowiązany do uwzględnienia ich powierzchni w podstawie opodatkowania podatkiem od nieruchomości. W ocenie podatnika wymienione składniki majątkowe nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Organ interpretacyjny uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Wskazał, że względem przedmiotów opodatkowania stanowiących grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu podatnika, za wyjątkiem budynków mieszkalnych (w tym lokali mieszkalnych) i gruntów związanych z tymi budynkami podatnik powinien zastosować stawki jak za działalność gospodarczą.

WSA w Szczecinie uchylił zaskarżoną interpretację. Za błędne Sąd uznał stanowisko organów, że podatnik jest zobowiązany do opodatkowania wybudowanych przez siebie budynków mieszkalnych i niemieszkalnych stawką podatku właściwą dla obiektów związanych z działalnością gospodarczą. Zdaniem WSA, aby budynek mieszkalny mógł być opodatkowany stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, musi być zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko znajdować się w posiadaniu przedsiębiorcy. To samo odnosi się do części budynku mieszkalnego zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej. A zatem okoliczność, że budynek mieszkalny znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, nie jest wystarczająca do stwierdzenia, że budynek ten jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej i nie uzasadnia opodatkowania takiego budynku podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków związanych z działalnością gospodarczą. Sąd zauważył również, że jeżeli budynek znajdujący się w posiadaniu podatnika jest budynkiem mieszkalnym, a zlokalizowane w nim garaże i lokale użytkowe (oraz sam budynek) nie są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, cały ten budynek powinien być opodatkowany podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków mieszkalnych. Zastosowanie w stosunku do lokali użytkowych stawki właściwej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nastąpi wtedy, gdy lokale te zostaną zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Teza
Na podstawie uzasadnienia prezentowanego orzeczenia można sformułować następującą tezę:
„Okoliczność, że budynek mieszkalny (wraz ze znajdującymi się w nim lokalami użytkowymi) znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, nie jest wystarczająca do stwierdzenia, że budynek ten jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej i nie uzasadnia opodatkowania takiego budynku podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki właściwej dla budynków związanych z działalnością gospodarczą. Aby budynek taki (oraz znajdujące się w nim lokale użytkowe) mógł być opodatkowany stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, musi być faktycznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.”

Komentarz
Przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wprowadzają generalną zasadę¹, zgodnie z którą grunty, budynki oraz budowle znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki właściwej jak dla związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Stawka ta jest wyższa niż stawka stosowana do obiektów niezwiązanych z działalnością gospodarczą.

Powyższa zasada została w niniejszej sprawie wykorzystana przez organy podatkowe, które uznały, że podatnik prowadzący działalność deweloperską jest zobowiązany do zastosowania tej wyższej stawki podatku od nieruchomości również do posiadanych przez siebie budynków mieszkalnych oraz znajdujących się w nich lokali użytkowych, które są przeznaczone na sprzedaż. Formułując takie stanowisko organy utożsamiły posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę z ich zajęciem na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Stanowisko zaprezentowane przez WSA w Szczecinie, który zakwestionował powyższy pogląd organów skarbowych, jest korzystne dla podatników. Sąd uznał bowiem, że budynki mieszkalne posiadane przez przedsiębiorcę podlegają opodatkowaniu jak budynki związane z działalnością gospodarczą tylko wtedy, gdy zostały one faktycznie zajęte na potrzeby prowadzenia takiej działalności. Samo posiadanie takich nieruchomości przez przedsiębiorcę nie jest zatem w tym zakresie wystarczające.

Pogląd Sądu oznacza, że deweloperzy nie będą zobowiązani do stosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości do budynków mieszkalnych, które stanowią dla nich tylko towary handlowe i nie są wykorzystywane gospodarczo w żaden inny sposób. Z uwagi na fakt, iż pogląd Sądu znajduje potwierdzenie również w orzecznictwie NSA (por. wyrok NSA z dnia 22 lipca 2009 roku, sygn. akt II FSK 460/08) powyższy sposób opodatkowania nie powinien być związany z ryzykiem po stronie podatnika.

1) Wyjątki od tej zasady odnoszę się do budynków mieszkalnych oraz wymienionych w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych