Spółka Don Bosco nabyła od sprzedawcy nieruchomość, na której stały dwa stare budynki, w których w przeszłości mieściła się szkoła z internatem. Don Bosco zamierzała całkowicie rozebrać te dwa budynki, aby na tak zwolnionej działce móc następnie wybudować nowe budynki. W tym celu ze sprzedającym zostało potwierdzone, iż to zbywca złoży wniosek o pozwolenie na rozbiórkę, zawrze umowę o roboty rozbiórkowe z odpowiednim przedsiębiorstwem i zostanie obciążony związanymi z tym kosztami. Uzgodnione zostało, iż sprzedający zostanie obciążony kosztami związanymi z rozbiórką, o które podwyższona miała być cena kupna nieruchomości.

Sąd krajowy zastanawiał się, czy dostawa budynku częściowo rozebranego w związku z budową nowego budynku stanowi wciąż dostawę tego starego budynku, którego pierwsze zasiedlenie miało miejsce w przeszłości, czy też każdą dostawę w fazie rozbiórki rzeczonego budynku lub w fazie budowy nowego budynku należy uważać za dostawę budynku przed jego pierwszym zasiedleniem.

Sad wystąpił z zapytaniem do ETS czy dostawa budynku, który został częściowo rozebrany z uwagi na planowane zastąpienie go nowym budynkiem, który ma zostać wybudowany, podlega podatkowi VAT oraz czy podatkowi VAT podlega każda dostawa, która ma miejsce po momencie, w którym faktycznie rozpoczęte zostały roboty rozbiórkowe, bądź tylko dostawa w późniejszym momencie, w szczególności po momencie, w którym rozbiórka jest znacznie zaawansowana?

Rozstrzygnięcie ETS

Zgodnie z artykułem 13 szóstej Dyrektywy państwa członkowskie zwalniają dostawę budynków lub ich części, wraz gruntem, na którym stoją oraz dostawę nieruchomości gruntowych niezabudowanych, innych niż działki budowlane.

ETS rozstrzygnął, iż dostawa działki, na której stoi budynek przeznaczony do rozbiórki, celem wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji, w przypadku gdy rozbiórka starego budynku rozpoczęła się przed tą dostawą, nie jest zwolniona od podatku VAT.

ETS stwierdził, iż dostawa nieruchomości i rozbiórka  budynków jest  transakcją złożoną i jednolitą. Prace rozbiórkowe i dostawa działki pokrywały się. Celem gospodarczym tych czynności była dostawa działki gotowej pod budowę. Z tego względu nie można uznać, że Don Bosco nabyła od tej samej osoby najpierw grunt ze stojącymi na nim starymi budynkami, bezużyteczny w tym stanie dla jej działalności gospodarczej, a następnie jedynie świadczenia obejmujące rozbiórkę budynków, które jako jedyne były odpowiednie, by nadać działce użyteczność.

W konsekwencji ETS stwierdził, iż zwolnieniem z podatku VAT nie jest objęta dostawa działki, na której jest budynek przeznaczony do rozbiórki w celu wzniesienia na jego miejscu nowej konstrukcji i którego rozbiórka, do jakiej zobowiązał się sprzedający, rozpoczęła się przed tą dostawą. Takie transakcje dostawy i rozbiórki stanowią w świetle podatku VAT transakcję jednolitą mającą na celu jako całość dostawę nie tyle istniejącego budynku i gruntu, na którym stoi, co niezabudowanej działki, niezależnie od stanu zaawansowania robót rozbiórkowych starego budynku w momencie rzeczywistej dostawy działki.

Komentarz

Wyrok ETS porusza problem dostawy gruntu zabudowanego bądź niezabudowanego. Wyrok ten potwierdził zasadność opodatkowania VAT transakcji dostawy gruntu wraz z budynkiem przeznaczonym do rozbiórki, jeśli rozbiórka została rozpoczęta przez sprzedawcę lub jeśli do rozbiórki zobowiązał się sprzedawca. W takim przypadku bez znaczenia jest zaawansowanie prac rozbiórkowych. Wyrok ETS jest oczywisty i potwierdza, iż przedmiotem transakcji była dostawa całej działki, a nie budynku z działką.

Zwolnienia przewidziane w ustawach podatkowych muszą być interpretowane w sposób wąski. Zwolnione z podatku VAT są jedynie dostawy niezabudowanych działek, które nie są przeznaczone pod zabudowę. Oznacza to, iż zwolnieniu podlega dostawa gruntów, które mają status inne niż budowlane oraz gruntów inne niż przeznaczone pod zabudowę. Przeznaczenie gruntu na potrzeby VAT ustala się zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym. Dostawa niezabudowanego terenu budowlanego podlega opodatkowaniu VAT z zastosowaniem stawki 22%.