Zasady opodatkowania PIT sprzedaży praw do nieruchomości wynikających z Dekretu Bieruta

Na mocy dekretu wszystkie grunty znajdujące się w przedwojennych granicach miasta przeszły na własność gminy Warszawa. Dotychczasowi właściciele mogli złożyć wnioski o przyznanie im wieczystej dzierżawy lub prawa zabudowy.
Wnioski przez długi czas były pozostawione bez rozpatrzenia. Wiele decyzji było odmownych. Do dziś toczą się spory mające na celu stwierdzenie nieważności tych decyzji i odzyskanie nieruchomości przez ich właścicieli lub spadkobierców.
W przypadku pozytywnego rozstrzygnięcia może zostać wydana decyzja przyznająca użytkowanie wieczyste lub odszkodowanie. Wydanie decyzji oznacza nabycie prawa do nieruchomości. Prawo to jest przedmiotem obrotu. Wartość rynkowa takiego prawa jest zbliżona do wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego.
Wydanie decyzji administracyjnej nie oznacza jednak powstania prawa użytkowania wieczystego. Decyzja administracyjna określa jedynie warunki, na jakich zostanie zawarta umowa. Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego i wymaga wpisu w księdze wieczystej. Zbycie prawa użytkowania wieczystego jest możliwe dopiero po jego wpisie do księgi wieczystej.
Przychody ze zbycia nieruchomości, w tym prawa użytkowania wieczystego gruntów są zaliczane do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: updof). Regulacja ta obejmuje wyłączenie rzeczowe prawa majątkowe. Odpłatne zbycie praw rzeczowych do nieruchomości wymienionych w tym przepisie może nie być opodatkowane, jeżeli nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Ponadto istnieje możliwość stosowania zwolnienia, jeżeli dochody ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie.
Pojawia się pytanie, czy regulacją tą powinny być objęte przychody ze sprzedaży praw do nieruchomości wynikających z wyżej wskazanej decyzji administracyjnej, ponieważ prawa te są porównywalne z użytkowaniem wieczystym.
Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 kwietnia 2015 r. (II FSK 425/13) uznał, że uprawnienie wynikające z decyzji organu gminy przyznającej użytkowanie wieczyste nie jest prawem rzeczowym, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof, lecz swoistą ekspektatywą prawa użytkowania wieczystego. Przychód ze sprzedaży praw do nieruchomości wynikających z decyzji administracyjnej powinien być zaliczany do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 7 updof obejmującego kapitały pieniężne i prawa majątkowe (inne niż wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 updof). Oznacza to obowiązek rozliczenia dochodów z tytułu ich sprzedaży na zasadach ogólnych tj. według skali podatkowej (18%, 32%).
Sąd rozpatrując tę sprawę doszedł do wniosku, że brak szczegółowych regulacji dotyczących opodatkowania praw do nieruchomości wynikających z decyzji administracyjnej nie stanowi luki w prawie. Stosowanie analogii do zbycia nieruchomości jest niedopuszczalne, ponieważ mogłoby doprowadzić do stworzenia nowych stanów faktycznych podlegających opodatkowaniu według określonych zasad.
Z uwagi na niekorzystne stanowisko organów podatkowych oraz sądów administracyjnych, warto wstrzymać się ze sprzedażą praw do nieruchomości wynikających z decyzji administracyjnej do czasu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Pozwoli to na opodatkowanie dochodów według zasad właściwych dla sprzedaży nieruchomości.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *