Zgodnie z art. 676 Ustawy z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.) jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy z 29 września 1994 r. o rachunkowości (Dz. U. z 2009 r. nr 152, poz. 1223 ze zm) i art. 16a ustawy z 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.) nakłady poniesione na ulepszenie obcego środka trwałego podlegają jako środki trwałe jednostki amortyzacji.

Co jednak należy zrobić jeśli przed zakończeniem okresu amortyzacji umowa zostanie rozwiązana?
Czy po rozwiązaniu umowy dzierżawy/najmu i oddaniu środka trwałego należy wyksięgować niezamortyzowaną część inwestycji i czy stanowi to koszt w szczególności koszt podatkowy?

Zgodnie z ustawą o rachunkowości wartość nieumorzonego środka trwałego, który nie jest już użytkowany przez jednostkę, należy zaliczyć do Pozostałych kosztów operacyjnych.(art. 3 ust.1 pkt 32 uor). Należy ująć:

• Wn Pozostałe koszty operacyjne – wartość nieumorzona,
• Wn Umorzenie środków trwałych – wartość dotychczasowego umorzenia środka trwałego,
• Ma Środki trwałe – wartość początkowa (brutto) środka trwałego

O zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów niezamortyzowanych nakładów w obcym środku trwałym przesądza kilka elementów

Po pierwsze: czy zakończenie umowy było związane z zakończeniem jakiegoś rodzaju działalności. Jeśli tak, to na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.) nie można zaliczać tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów.

Jeśli natomiast zakończenie umowy nie wiąże się ze zmianą rodzaju działalności, to trzeba stwierdzić czy istnieje związek z zabezpieczeniem i zachowaniem źródła przychodów zgodnie z art. 15 ust. 1 updop. Jeśli np. umowa przewidywała, iż istnieje możliwość otrzymania zwrotu nakładów, to niezamortyzowaną część nakładów można zaliczyć do kosztów podatkowych.