Przepisy ustawy o podatku dochodowym nie zawierają definicji pojęcia „inwestycja w obcych środkach trwałych”. Wskazują natomiast, że przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych należy zaliczyć do środków trwałych, niezależnie od przewidywanego okresu ich używania i odnosić w koszty poprzez odpisy amortyzacyjne przez 10 lat (art. 16a ust. 2 pkt 1, art.16j ust. 4 ustawy o CIT). Gdy umowa najmu nieruchomości zawarta zostanie na okres krótszy niż 10 lat, wówczas rozliczenie poniesionych, a niezamortyzowanych nakładów może okazać się problematyczne.
Nie ulega wątpliwości, że od momentu rozwiązania umowy najmu, nakłady przestają być wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej przez najemcę i w związku z tym, podatnik nie może dokonywać dalszych odpisów amortyzacyjnych. Zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W zależności od zapisów umowy łączącej najemcę i wynajmującego różne będą skutki podatkowe rozliczenia inwestycji.
Gdy najemca nie otrzyma zwrotu poniesionych nakładów
Czy nieumorzona część inwestycji w wynajmowanej nieruchomości powinna stanowić koszt podatkowy?
Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, za koszty uzyskania przychodów nie uważa się strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Czy dobrowolne nieodpłatne pozostawienie wynajmującemu dokonanych inwestycji w obcym środku trwałym mieści się w pojęciu „straty”? Zdaniem większości organów podatkowych i niektórych sądów kosztem uzyskania przychodów może być niezamortyzowana część inwestycji w obcym środku trwałym tylko wówczas gdy nastąpi faktyczna likwidacja (unicestwienie) nie w pełni umorzonego środka trwałego (np. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji IBPBI/2/423-747/11/MS z 03.10.2011 r., wyrok NSA z 14.06.2011 r., sygn. akt II FSK 123/10). Skoro w związku z rozwiązaniem umowy najmu i wycofaniem z ewidencji inwestycji w obcym środku trwałym nie występuje strata, organy podatkowe nie stosują wyżej wspomnianego przepisu, powołują się natomiast na zasady ogólne zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów zawarte w art. 15 ustawy o CIT i twierdzą, że na skutek zaprzestania używania niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym brak jest jej związku z przychodem.
Czy nieumorzona część inwestycji w wynajmowanej nieruchomości powinna stanowić koszt podatkowy?
Zgodnie z art. 16 ust. 1 pkt 6 ustawy o CIT, za koszty uzyskania przychodów nie uważa się strat powstałych w wyniku likwidacji nie w pełni umorzonych środków trwałych, jeżeli środki te utraciły przydatność gospodarczą na skutek zmiany rodzaju działalności. Czy dobrowolne nieodpłatne pozostawienie wynajmującemu dokonanych inwestycji w obcym środku trwałym mieści się w pojęciu „straty”? Zdaniem większości organów podatkowych i niektórych sądów kosztem uzyskania przychodów może być niezamortyzowana część inwestycji w obcym środku trwałym tylko wówczas gdy nastąpi faktyczna likwidacja (unicestwienie) nie w pełni umorzonego środka trwałego (np. Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji IBPBI/2/423-747/11/MS z 03.10.2011 r., wyrok NSA z 14.06.2011 r., sygn. akt II FSK 123/10). Skoro w związku z rozwiązaniem umowy najmu i wycofaniem z ewidencji inwestycji w obcym środku trwałym nie występuje strata, organy podatkowe nie stosują wyżej wspomnianego przepisu, powołują się natomiast na zasady ogólne zaliczania wydatków do kosztów uzyskania przychodów zawarte w art. 15 ustawy o CIT i twierdzą, że na skutek zaprzestania używania niezamortyzowanej części inwestycji w obcym środku trwałym brak jest jej związku z przychodem.
Nie wszystkie sądy administracyjne podzielają wskazaną linię orzeczniczą. Liczne orzeczenia potwierdzają, że straty z tytułu niezamortyzowanych inwestycji w obcych środkach trwałych mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów, a wykreślenie środka trwałego z ewidencji środków trwałych jest jego likwidacją. Opuszczając wynajmowaną nieruchomość podatnik może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu niezamortyzowaną wartość inwestycji w obcym środku trwałym, pod warunkiem, iż nie zaprzestaje on prowadzenia tej działalności (wyrok NSA z 26.05.2011, sygn. akt II FSK 109/10). Pojęcie likwidacji należy rozumieć „szeroko” (nie tylko w sensie fizycznej likwidacji), a kosztem nie są tylko straty powstałe w wyniku likwidacji środka trwałego, jeśli były wynikiem zaprzestania działalności (co wynika wprost z przepisu). Strata powstała wskutek niezamortyzowania części nakładów inwestycji w obcym środku trwałym nie jest wymieniona w katalogu negatywnym wydatków niemogących być uznanymi za koszt podatkowy (wyrok NSA 29.06. 2011 r., sygn. akt II FSK 260/10)…
