Sprawdź co zmieniło się w hipotekach! Kim jest administrator hipoteki?

Instytucja administratora hipoteki związana jest z dopuszczeniem przez ustawodawcę możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym osobom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Ze względu na fakt, że jest to zupełnie nowa instytucja i brak jest jakiegokolwiek doświadczenia praktycznego w przedmiotowym zakresie, wszystko wskazuje na to, iż do stron będzie należało uregulowanie uprawnień i obowiązków jakie będą spoczywać na administratorze, co powinno znaleźć należyte odzwierciedlenie w umowie. Jedną z wad tej nowej instytucji jest fakt, że ustawodawca nie doprecyzował należycie jej roli i znaczenia. Wydaje się jednakże, iż potrzeba ustanowienia administratora podyktowana jest przede wszystkim brakiem regulacji ustawowej odnośnie podmiotu mającego administrować hipotekę.

Umowa powołująca na administratora hipoteki jednego z wierzycieli lub osobę trzecią jest umową dwustronną, umową obligacyjną między administratorem a wierzycielem, zawartą w formie pisemnej, pod rygorem nieważności (ad solemnitatem). Umowa powyższa jest zawierana między administratorem a wierzycielami, którzy w zamian za ustanowienie hipoteki zapłacą administratorowi stosowne wynagrodzenie. Wierzyciele będą więc tworzyć swoiste konsorcjum w celu udzielenia kredytu na określony cel. W takim przypadku, w umowie ustanawiającej hipotekę konieczne będzie określenie zakresu zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcia, którego sfinansowaniu powyższe wierzytelności służą. Tym samym w umowie trzeba będzie określić precyzyjnie, wierzytelności oraz stosunki prawne, z których one wynikają lub w niedalekiej przyszłości powstaną. Umowa o ustanowienie hipoteki na rzecz administratora będzie musiała zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jej treść zweryfikuje notariusz, przed którym właściciel obciążanej nieruchomości będzie składał oświadczenie o ustanowieniu hipoteki. Nowelizacja wyłącza w tym zakresie możliwość zastosowania art. 95 prawa bankowego, który umożliwia ustanowienie hipoteki na podstawie dokumentu wydanego przez bank, bez konieczności udziału notariusza.

W nawiązaniu do powyższego, należy zauważyć, iż  rozwiązanie przyjęte w art. 682 ukwh zakłada powołanie przez uczestników konsorcjum „ administratora hipoteki” , który zawiera z właścicielem nieruchomości umowę o ustanowienie hipoteki i wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem.  Administrator hipoteki będzie zawierał z właścicielem nieruchomości umowę o ustanowienie hipoteki i w jej zakresie będzie wykonywał prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli. Zgodnie z najnowszym orzecznictwem, administratorem hipoteki może być zarówno jeden z wierzycieli, których wierzytelności podlegają zabezpieczeniu ( jeden z uczestników konsorcjum), jak również osoba trzecia.

Administratorem hipoteki może być każda osoba mająca zdolność do czynności prawnych tj. zarówno osoba fizyczna, prawna a także ułomna osoba prawna. Nowelizacja nie wprowadza ograniczenia co do tego, czy może to być bank czy też innego rodzaju instytucja. W księdze wieczystej administrator hipoteki będzie wpisywany jako wierzyciel hipoteczny. Wpisanie administratora do księgi wieczystej pozwalać będzie zabezpieczyć jedną hipoteką wiele wierzytelności przysługujących różnym osobom, a rezultatem powyższego działania będzie zmniejszenie kosztów transakcyjnych oraz zwiększenie płynności obrotu wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie. Należy także zauważyć, iż dogodnym ułatwieniem jest także okoliczność, iż wierzyciele, których wierzytelności objęte są zabezpieczeniem, mogą w każdym czasie dokonać zmiany wpisu administratora hipoteki w księdze wieczystej i powołać na jego miejsce inna osobę (nie ma to jednak żadnego wpływu na uprawnienia administratora względem wierzycieli, wynikające z umowy powołującej go do pełnienia tej funkcji, np. roszczenie o zapłatę wynagrodzenia czy o odszkodowanie).

W przypadku gdyby nie udało się uzyskać zgody wszystkich wierzycieli na zamianę administratora albo gdyby wygasła umowa powołująca na administratora (np. wskutek jej rozwiązania, śmierci administratora hipoteki), każdy z wierzycieli będzie mógł żądać podziału hipoteki w postępowaniu nieprocesowym (w niniejszym postępowaniu, sąd będzie stosował odpowiednio przepisy o zniesieniu współwłasności). W wyniku takiego podziału powstaną hipoteki zabezpieczające poszczególne wierzytelności, które były zabezpieczone dotychczas jedną hipoteką, ustanowioną na rzecz administratora. Powstałe w ten sposób hipoteki, będą korzystać z pierwszeństwa, które przysługiwało hipotece ustanowionej na rzecz administratora hipoteki.

W związku z przysługującymi uprawnieniami, administrator hipoteki jako wierzyciel hipoteczny będzie uprawniony do wytoczenia powództwa przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości, w celu uzyskania tytułu wykonawczego oraz będzie uprawnionym do prowadzenia egzekucji z nieruchomości w celu zaspokojenia zabezpieczonych wierzytelności.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *