Rozwiązanie umowy
Postanowienia umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie przewidują przedwczesnego rozwiązania umowy, zatem wynajmujący i najemca muszą zawrzeć dodatkowe porozumienie dotyczące zakończenia umowy. Porozumienie wiąże się najczęściej z zapłatą przez stronę rozwiązującą umowę odszkodowania drugiej stronie.

Powyższe powoduje szereg wątpliwości dotyczących zakwalifikowania otrzymanego odszkodowania, jako świadczenia pieniężnego niepodlegającego bądź podlegającego opodatkowaniu VAT.

Stanowisko organów
W chwili obecnej organy skarbowe stoją niekorzystnym dla podatników stanowisku¹, że rozwiązanie umowy najmu poprzez zawarcie przez strony porozumienia doprowadza do wygaśnięcia wiążącego je stosunku prawnego (tj. zgodnego zakończenia istniejącego pomiędzy stronami stosunku w inny sposób niż pierwotnie było to przewidziane), nie jest natomiast rezultatem jednostronnego niewywiązywania się lub nienależytego wywiązania się przez stronę z ciążących na niej obowiązków.

Powyższe oznacza zdaniem organów, że odszkodowanie za przedwczesne rozwiązanie umowy najmu jest wynagrodzeniem za usługę polegającą na wyrażeniu przez jedną ze stron umowy zgody na jej przedwczesne rozwiązanie i powinno zostać opodatkowane VAT.

Podatnicy stoją na stanowisku, że zapłata odszkodowania za szkodę spowodowaną przedterminowym rozwiązaniem umowy najmu nie może być traktowane, jako wynagrodzenie za świadczoną usługę podlegające opodatkowaniu VAT, ponieważ otrzymane odszkodowanie nie jest związane z żadnym świadczeniem i nie wypełnia definicji dostawy towarów ani świadczenia usług.

Komentarz
Niekorzystne dla podatników stanowisko, że kary, odszkodowania, rekompensaty oraz płatności o podobnym charakterze podlegają opodatkowaniu VAT jest skutkiem wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 lutego 2014 r.²

Przy transakcji wypłaty odszkodowania za przedwczesne rozwiązanie umowy najmu można bez przeszkód wskazać konkretnego beneficjenta tej usługi – stronę, która doprowadziła do zawarcia porozumienia.

Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu w wyniku zawarcia porozumienia, powoduje również, że wypłacona kwota nie jest odszkodowaniem w rozumieniu Kodeksu Cywilnego (odszkodowanie powinno być rezultatem niewywiązania się jednej ze stron z umowy).

Niewątpliwie zgodę na zaniechanie określonej czynności należy traktować, jako świadczenie usług w związku, z czym, odpłatna zgoda na przedwczesne rozwiązanie umowy najmu zawarta w porozumieniu prawidłowo jest opodatkowana VAT – istnieje związek pomiędzy wypłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego (zgody na przedwczesne rozwiązanie umowy).
Należy zauważyć, iż poprzez odpowiednie skonstruowanie umowy najmu istnieje możliwość uniknięcia opodatkowania VAT odszkodowania za przedwczesne rozwiązanie umowy najmu.

Autor:

Mateusz Cedro – prawnik. Obecnie Starszy Konsultant Podatkowy w Kancelarii Doradztwa Podatkowego Zarzycki & Wspólnicy. Od 2011 r. pracował oraz współpracował z podmiotami zajmującymi się obsługą prawno – podatkową podmiotów gospodarczych doradzając w transakcjach gospodarczych pod kątem ich konsekwencji prawnych oraz opodatkowania podatkami dochodowymi oraz podatkiem VAT. Posiada bogate doświadczenie doradcze oraz szkoleniowe z zakresu prawa podatkowego.

1) TAK: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 28 marca 2014 r., sygn. IPTPP4/443-924/13-2/ALN
2) sygn. akt: I FSK 1664/12