Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas oznaczony

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. W przypadku zawarcia przez strony umowy najmu na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

W zakresie umowy najmu zawartej na czas oznaczony dyspozycja art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (K.c.) rozstrzygnęła istniejący w doktrynie oraz orzecznictwie spór w zakresie możliwości rozwiązania takiej umowy najmu. Zgodnie z treścią art. 673 § 3 k.c. strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony mogą w umowie zawrzeć postanowienie mocą którego przyznają, jednej lub każdej ze stron, prawo do wypowiedzenia stosunku najmu w ustalonym przez siebie terminie lub z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia bądź bez zachowania terminu wypowiedzenia.

W praktyce najczęściej spotykanym jest, że umowa zawarta na czas oznaczony przestaje obowiązywać wraz z nadejściem terminu na który została zawarta. Tym samym zawarcie umowy najmu na czas oznaczony może polegać na określeniu terminu, tj. konkretnej daty zakończenia obowiązywania umowy; wskazaniu czasu obowiązywania umowy określonego w latach, miesiącach, tygodniach lub dniach bądź wraz nadejściem konkretnego zdarzenia. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2003 r. (II CK 293/02, LEX nr 151622) nie ma przeszkód, ażeby strony przewidziały w umowie zawartej na czas oznaczony możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny.

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższym w wyroku z dnia 30 sierpnia 1990 roku (IV CR 236/90, OSN 1991, nr 10, poz. 125), zgodnie z którym termin końcowy umowy zawartej na czas określony może oznaczać określone w niej zdarzenie; jednakże tylko takie zdarzenie można traktować jako termin ustania stosunku najmu, którego nastąpienie w przyszłości jest – w ramach rozsądnych ludzkich oczekiwań – oczywiście pewne. W uchwale z 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102) Sąd Najwyższy stwierdził zasadnie, że również postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c. Należy wskazać, że wypowiedzenie stosunku najmu zawartego na czas oznaczony nie jest dopuszczalne w przypadku, gdy strony nie zastrzegą w treści umowy odpowiedniego postanowienia w tym zakresie. Tym samym brak istnienia odpowiedniego zapisu w umowie najmu zawartej na czas określony uniemożliwia jej wcześniejsze wypowiedzenie przed upływem okresu, na który została zawarta.

Dodaj komentarz