17.03.2021

Autor: Karolina Skarżyńska, Associate ADN Podatki

Co do zasady sprzedaż nieruchomości powoduje konieczność zapłaty podatku od zysku, który wygenerujemy na sprzedaży. Opodatkowaniu podlega więc tylko taka transakcja sprzedaży nieruchomości, na której podatnik uzyska dochód, rozumiany jako różnica ceny sprzedaży i ceny zakupu (ewentualnie pomniejszona o koszty transakcyjne).

Od powyższej zasady przewidziane są jednak odstępstwa.

Po pierwsze, opodatkowaniu nie podlega dochód ze sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od daty jej nabycia (zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT).

Po drugie, w wypadku, gdy dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu, możliwe jest zastosowanie zwolnienia po spełnieniu przez podatnika określonych przesłanek.

Podatku nie zapłaci podatnik, który (wszystkie przesłanki muszą być spełnione łącznie):

1.dochód został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe podatnika;
2.podatnik posiada dokumentację przeznaczenia środków na własne środki mieszkaniowe;
3.podatnik przeznaczył środki na własne cele mieszkaniowe w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości;
4.zwolnienie przysługuje do wysokości iloczynu tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości ).

Do końca 2018 r. warunkiem zastosowania zwolnienia było przeznaczenie środków na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat, jednak od stycznia 2019 r. okres ten został wydłużony do lat trzech.

Co istotne, we wskazanym okresie należy podpisać ostateczną umowę zakupu mieszkania (tj. umowę przenoszącą prawo własności nieruchomości). Samo podpisanie przedwstępnej czy nawet deweloperskiej umowy nie jest wystarczające do zastosowania zwolnienia.

Szczególne z perspektywy podatników są w tym kontekście transakcje zawarte w 2018 r.  Ustawodawca postanowił bowiem wydłużyć termin na wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w 2018 r. do 31 grudnia 2021 r. (termin wydłużono na podstawie rozporządzenia Minister Finansów, które zostało opublikowane w grudniu 2020, a więc na niecały miesiąc przed upływem terminu na wydatkowanie ). Powyższe oznacza, że pomimo obowiązywania w tym roku wersji ustawy o PIT zakładającej 2-letni okres na wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe, podatnicy którzy uzyskali przychód ze sprzedaży nieruchomości w 2018 roku, będą mieli 3 lata na wydatkowanie tych środków.

Do skorzystania ze zwolnienia konieczne jest jednak przeznaczenie środków na realizację własnych celów mieszkaniowych. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane na gruncie ustaw podatkowych, przez co przysparza niemałych wątpliwości interpretacyjnych.

Wątpliwości podatników budzi kwestia ustalenia, czy podatnik może wykorzystywać do własnych celów mieszkaniowych więcej niż jedno mieszkanie lub dom. Konieczność wykorzystywania na własne cele mieszkaniowe więcej niż jednej nieruchomości, może uzasadniać charakter wykonywanej przez podatnika pracy, ale także upodobania podatnika. Takiego stanowiska nie podzielają jednak organy podatkowe.

Ponadto, możliwość zastosowania zwolnienia nie jest oczywista w sytuacji, w której podatnik dokonuje zakupu na własne cele mieszkaniowe, a następnie (wskutek okoliczności subiektywnych) decyduje się na wynajem zakupionego lokalu przez pewien okres. Chociaż w ustawie brak jest ku temu wyraźnych dyspozycji, organy podatkowe często kwestionują prawo do skorzystania z ulgi w takich przypadkach.

Ryzyko negatywnego wyniku sporu z organem w tym przedmiocie może zostać zminimalizowane przez uzyskanie na wniosek podatnika interpretacji indywidualnej.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślał niejednokrotnie w treści wydawanych interpretacji (przykładowo sygn. 0115-KDIT2-1.4011.381.2018.2.MN), że czasowe wynajęcie zakupionego lokalu mieszkalnego nie wyklucza możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Dyrektor KIS zauważył, że polski porządek prawny nie ogranicza prawa osób fizycznych do posiadania określonej liczby mieszkań, w których realizują swoje cele mieszkaniowe.

ADN Podatki oferuje rozwiązania prawno-podatkowe, które sprawdzają się w praktyce i pomagają efektywniej prowadzić biznes.
Zapraszamy! ✆ (22) 208 28 88 ✉ biuro@adn.pl ⇒ www.adnpodatki.pl