Zasady powstawania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości zostały określone w art. 6 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (zwanej dalej: UPiOL). Ustawodawca przewidział w przypadku budynków, budowli lub ich części, które zostały dopiero wybudowane szczególne reguły związane z powstawaniem obowiązku podatkowego.
Zasady ogólne powstawania obowiązku podatkowego
W myśl art. 6 ust. 1 UPiOL, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Okoliczności, o których tu mowa, zostały określone w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych, zarówno w przepisach dotyczących podmiotów, jak i przedmiotów opodatkowania. Przede wszystkim przesłanką warunkującą powstanie obowiązku podatkowego jest nabycie własności gruntu, budynku, czy też budowli. Ciekawie wygląda przypadek, w którym dochodzi do nabycia lokalu jeszcze niewyodrębnionego, który w świetle przepisów kodeksu cywilnego nie stanowi jeszcze nieruchomości.
W tym miejscu należy podkreślić, iż w myśl art. 2 ust. 1 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu mogą stanowić odrębne nieruchomości. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ww. ustawy). Z kolei jak stanowi art. 29 ustawy z 26 lipca1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz.1361 z późn. zm.) wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.
Powyższe oznacza, że w opisanej sytuacji zawarcie umowy sprzedaży lokalu niewyodrębnionego prawnie wraz z ustanowieniem odrębnej własności lokalu nie powoduje jeszcze powstania obowiązku podatkowego w podatku od nieruchomości. W momencie zawierania takiej umowy lokal jest bowiem częścią składową nieruchomości (obowiązek zapłaty podatku ciąży na właścicielu nieruchomości – tj. spółdzielni mieszkaniowej).
W przypadku dokonania wpisu w księdze wieczystej następuje prawne wyodrębnienie nieruchomości lokalowej z dniem złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Z tym dniem nabywca staje się właścicielem nieruchomości i zgodnie z art. 6 ust. 1 UPiOL ciąży na nim obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został złożony wniosek o wpis do księgi wieczystej.
Budynek lub budowla nowowybudowana
Wyjątek od zasady określonej w art. 6 ust. 1 UpiOL został określony dla budynków i budowle nowowybudowanych. Bowiem w myśl art. 6 ust. 2 UPiOL, Jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.
Wskazana reguła oznacza, że zakończenie budowy budynku, czy też budowli lub rozpoczęcie użytkowania budynku (budowli) w danym roku kalendarzowym powoduje powstanie obowiązku podatkowego dopiero od 1 stycznia roku następującego. Przy czym z punktu widzenia powstania obowiązku podatkowego zrównano w znaczeniu zakończenie budowy i rozpoczęcia użytkowania budynku. W obydwu przypadkach obowiązek podatkowy powstaje odnośnie całego budynku, chociażby budowa pozostałych kondygnacji nie została jeszcze zakończona. Trzeba jednak zaznaczyć, iż art. 6 ust. 2 UpiOL nie może być zastosowany do budynków oraz budowli remontowanych.
Problem z ustaleniem definicji pojęcia „zakończenie budowy”
Niestety ustawodawca nie zdefiniował w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jakże istotnego dla powstawania obowiązku podatkowego terminu „zakończenia budowy”. W tym zakresie konieczne jest odwołanie do przepisów Prawa budowlanego. Stosownie do art. 54 Prawa budowlanego inwestor, który wybudował na podstawie pozwolenia na budowę obiekt budowlany, powinien zawiadomić organ administracji architektoniczno-budowlanej o zakończeniu budowy. Dokumenty niezbędne do załączenia do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego określa z kolei art. 57 ust. 1-3 Prawa budowlanego, zgodnie z którym do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowanego inwestor obowiązany jest dołączyć oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy.
Z opisywanego przepisu wynika, że zawiadomienie jest wtórne w stosunku do zakończenia budowy. Tym samym złożenie opisywanego zawiadomienia nie jest konieczne do uznania, iż nastąpiło faktyczne zakończenie budowy. Wystarczające jest, iż będą spełnione wszystkie warunki upoważniające do złożenia przedmiotowego zawiadomienia. Należy stwierdzić, iż decydujące jest, czy obiekt budowlany jest w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i by można było przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania. W opinii autora decydujące, a z pewnością pomocne mogą okazać się zapisy dziennika budowy.
Jednocześnie warto zaznaczyć, że powstanie obowiązku podatkowego nie jest uwarunkowane uzyskaniem prawa do użytkowania budynku. Tym samym samo zakończenie budowy lub faktyczne rozpoczęcie użytkowania nawet przed uzyskaniem prawa użytkowania obiektu, skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego.
