Zagadnienie tzw. ulgi meldunkowej od lat spędza sen z powiek podatnikom, którzy sprzedając nieruchomość deklarują przeznaczenie uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Teoretycznie proste warunki, który umożliwiają uniknięcie opodatkowania 19 % stawką podatku PIT budzą szereg wątpliwości.
W tym miejscu wskazań należy, iż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a UoPIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Konsekwentnie, sprzedaż nieruchomości po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w ww. przepisie, nie skutkuje obowiązkiem zapłaty PIT. Jednocześnie, w sytuacji gdy sprzedaż nieruchomości ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, podatnik może skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego, wspominanej tzw. ulgi mieszkaniowej.
Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 UoPIT, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 UoPIT.
Podsumowując, prawo do skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej przysługuje podatnikowi, gdy przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowany zostaje na własne cele mieszkaniowe, enumeratywnie wymienione w ustawie PIT, w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie tej nieruchomości.
Problematyka formy dotrzymania dwuletniego terminu na wydatkowanie, była już przedmiotem moich rozważań, wobec czego w tym miejscu należy zwrócić uwagę na szereg wątpliwości związanych z pojęciem ,,własnych celów mieszkaniowych”, które pogłębiają niestety także organu podatkowe oraz sądy administracyjne, które niestety posiadają odmienne stanowiska w tej sprawie.
Tytułem przykładu, należy wskazać na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 17 maja 2017 r., sygn. akt: II FSK 1053/15, który stwierdził, iż własny cel mieszkaniowy nie jest tożsamy z zamieszkaniem w zakupionej nieruchomości[1]. Konsekwentnie, należy stwierdzić, iż najem prywatny zakupionych nieruchomości daje prawo podatnikowi do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
Z zasadnością powyższego rozstrzygnięcia należy się zgodzić w pełni, gdyż przepisy UoPIT de facto nie regulują, czy własny cel mieszkaniowy (warunek do zastosowania ulgi mieszkaniowej) musi być bezwzględnie realizowany od daty nabycia nieruchomości. Mając na uwadze powyższe, należałoby uznać, iż niezależnie od użytkowania nieruchomości zakupionej w terminie 2 lat od sprzedaży nieruchomości nabytej przed upływem okresu 5 lat od nabycia, warunkiem do zastosowania zwolnienia jest sama deklaracja podatnika, iż realizacja zakupu nastąpiła celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
W tym miejscu należy wskazać jednocześnie, iż znaczna część organów oraz sądów administracyjnych, wskazuje, iż celem skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest nabycie nieruchomości, która musi być związana z zamiarem podatnika zamieszkania w niej tj. zamiarem realizowania celu mieszkaniowego.
Powyższe stanowisko przedstawił m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 2 czerwca 2014 r., sygn. akt: I SA/Łd 229/14, który podkreślił, iż warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że zakup nowej nieruchomości został zrealizowany na jego własne cele mieszkaniowe, podczas gdy ,,(…) Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać. Wyraz „mieszkaniowe” w wyrażeniu „własne cele mieszkaniowe” należy odnosić do zamiaru zamieszkiwania związanego z różnymi sposobami wydatkowania przychodu, a nie do wydatkowania przychodu na nabycie mieszkania w znaczeniu przedmiotowym, bo przecież ustawodawca wyraźne przewidział, że cele mieszkaniowe mogą być zrealizowane także poprzez wydatki związane z innymi przedmiotami (…).”
Analogiczne stanowisko zostało dokonane przez WSA w Łodzi także w wyroku z dnia 12 września 2012 r., sygn. akt I SA/Łd 874/12, NSA z dnia 7 sierpnia 2013 r. sygn. akt II FSK 2385/11, WSA w Gliwicach z dnia 11 października 2016 r. sygn. akt I SA/Gl 432/16.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na najnowsze stanowisko w przedmiotowym zagadnieniu, jakim jest odpowiedź na interpelację poselską nr 14054, która została wydana 8 sierpnia 2017 r. przez Ministra Finansów.
W wskazanym stanowisku, fiskus odniósł się do korzystnych dla podatników wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego[2], podkreślając iż przedmiotem ich rozstrzygnięcia był zawężony stan faktyczny – nabyte nieruchomości były przez pewien czas wynajmowane, jednak sam najem nie był celem ich zakupu – tym celem było zapewnienie własnych celów mieszkaniowych.
Mając na uwadze powyższe należy podsumować, iż skoro przepisy UoPIT nie warunkują, czy własny cel mieszkaniowy musi być zrealizowany od daty nabycia nieruchomości, jedynym warunkiem (oprócz terminowego 2-letniego wydatkowania) jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych – nawet przyszłych.
Autor – Mateusz Cedro, Senior Associate, ADN Podatki Sp. z o.o.
[1] Analogiczne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 listopada 2016 r., sygn. akt: II FSK 3126/14.
[2] Wskazany powyżej wyrok NSA z dnia 17 maja 2017 r. sygn. akt II FSK 1053/15 oraz wyrok z dnia 29 listopada 2016 r. sygn. akt II FSK 3126/14.
