1. Postanowienia regulujące cenę.
Cena musi być określona w sposób jasny i jednoznaczny, zawierający wszystkie elementy cenotwórcze oraz składniki za wykonanie części składowych przedmiotu umowy, a także podatki i opłaty. Można ją wyrazić w walucie obcej, ale bez przerzucania ryzyka kursowego na konsumenta. Dopuszcza się również możliwość zmiany ceny w trakcie obowiązywania umowy, choć tylko przy jednoczesnym prawie konsumenta do odstąpienia od umowy bez obowiązku zapłaty kar umownych.
2. Postanowienia dotyczące odpowiedzialności deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
Zakazane jest wyłączanie przez dewelopera odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Niedopuszczalne jest stosowanie postanowień umownych, zgodnie z którymi – w razie niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera – zwrot wpłaconych przez konsumenta kwot wraz z odsetkami i ewentualnie po nałożeniu kar umownych wyczerpuje wszystkie roszczenia konsumenta względem dewelopera z tego tytułu. Niedozwoloną praktyką jest także wyłączenie prawa konsumenta do odstąpienia od umowy lub ograniczenie reklamowania wad fizycznych lokalu lub budynku, skrócenie terminu rękojmi za wady fizyczne (zgodnie ze stanowiskiem prezentowanym w orzecznictwie – termin przedawnienia roszczeń za wady fizyczne budynku wynosi 10 lat), czy selektywne określenie wad, które w razie ich wykrycia deweloper musi usunąć. Dopuszczalne jest natomiast wyłączenie odpowiedzialności za niedochowanie terminu realizacji umowy przez dewelopera wskutek siły wyższej, jednak wyłącznie w rozsądnych granicach, ściśle określonych przypadkach oraz przy zachowaniu proporcjonalności praw i obowiązków stron w przypadku zaistnienia takiego zdarzenia.
3. Postanowienia ustanawiające kary umowne.
Możliwe jest stosowanie kar umownych w umowach deweloperskich, jednak należy przy tym zachować określone warunki. Po pierwsze, zarówno dla konsumenta jak i dewelopera podstawa kar powinna być ustalana na tym samym poziomie, co oznacza iż nie można stosować rażącej dysproporcji w wysokości kar umownych. System kar również powinien być podobny. Po drugie, za kary rażąco wygórowane zgodnie z orzecznictwem uznaje się kary umowne z tytułu rozwiązania umowy z powodu nienależytego jej wykonania przez konsumenta lub odstąpienia przez niego od umowy, których wysokość wynosi 5% i więcej ceny nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy. Za niedozwolone postanowienie może być uznana także kara ustalona w wartości niższej – w zależności od ceny mieszkania lub domu, sposobu finansowania inwestycji i aktualnej sytuacji rynkowej. Z kolei, kary za zwłokę w spełnieniu świadczenia pieniężnego przez konsumenta będzie rażąco wygórowana wówczas, gdy przekroczy ustawową stopę odsetek (np. kara w wysokości 0,1% wartości nieruchomości za dzień zwłoki jest wygórowana, bo w skali rocznej osiągnie wartość 36,5%).
4. Postanowienia dotyczące zwrotu kwot wpłaconych przez konsumenta.
Nie można uzależniać zwrotu kwot wpłaconych przez konsumenta w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy z nowym kontrahentem lub dokonania zapłaty kwot przez nowego kontrahenta. Ponadto, niedopuszczalne jest ustanawianie zbyt długiego terminu zwrotu środków pieniężnych konsumenta (np. 6 miesięcy).
5. Postanowienia dopuszczające jednostronną zmianę umowy lub istotnych cech świadczenia bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie.
Niedozwolone jest dopuszczenie zmiany lub przedłużenia terminu realizacji inwestycji, przekazania lokalu, zawarcia umowy przenoszącej własność, projektów budynku bez wskazania jakichkolwiek przyczyn. Jednocześnie, w razie przyznania deweloperowi w umowie uprawnienia do ewentualnej zmiany istotnych cech świadczenia, należy przyznać konsumentowi prawo do odstąpienia od zawartej umowy bez konsekwencji finansowych.
Poza wyżej wymienionymi regulacjami, niedozwolonymi postanowieniami umownymi będą m.in.: klauzule przyznające deweloperom prawo rozwiązania umowy w przypadku niespełnienia przez konsumenta świadczenia pieniężnego w terminie, postanowienia wprowadzające zarząd nad nieruchomością (po powstaniu wspólnoty mieszkaniowej zarządca powinien być wybierany przez członków wspólnoty), klauzule uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową. Klauzule abuzywne w umowach deweloperskich mogą pojawić się także przy określaniu zasad doręczania pism między stronami, właściwości sądu czy przetwarzania danych osobowych konsumenta.
Reasumując, w trakcie kształtowania postanowień umowy deweloperskiej należy unikać nadużywania pozycji dominującej przedsiębiorcy względem konsumenta, kształtować postanowienia umowy w sposób jasny, jednoznaczny przy równoczesnym sprawiedliwym zabezpieczaniu interesów obu stron umowy. Tak zredagowana umowa pozwoli przedsiębiorcy uniknąć dotkliwych kar Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z tytułu stosowania praktyk rażąco naruszających interesy konsumentów, sprzyjając jednocześnie eliminowaniu niepożądanych zapisów z obrotu.
