Sprzedaż nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej a sprzedaż nieruchomości używanej na potrzeby działalności gospodarczej – część 2

Zbycie w ramach majątku prywatnego

Istnieją jednak dwie sytuacje w których sprzedaż nieruchomości nie będzie opodatkowana według wyżej określonych zasad, a jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości. Pierwsza odnosi się do wymienionych w updof nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.  Sprzedając taką nieruchomość  podatnik powinien ustalić podstawę opodatkowania oraz obliczyć podatek według zasad, jakie obowiązują osoby prywatne dokonujące sprzedaży nieruchomości. Dla ustalenia właściwych zasad opodatkowania konieczne będzie więc uprzednie ustalenie daty nabycia nieruchomości. Inne zasady obowiązują bowiem w odniesieniu do nieruchomości nabytych przed 2007 r., nabytych w latach 2007-2008, oraz nabytych w 2009 r. W tym przypadku możliwe będzie skorzystanie z przewidzianych w ustawie zwolnień dla tego źródła przychodu. W szczególności więc, przychody ze zbycia takiej nieruchomości nie będą w ogóle podlegały opodatkowaniu, jeżeli od końca roku, w którym nabyto lub wybudowano taką nieruchomość mieszkalną upłynęło 5 lat.

Drugą sytuacją, w której zastosowanie znajdą zasady dotyczące opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest sprzedaż nieruchomości związanej z  działalnością gospodarczą, a następnie z niej wycofanej. Jeżeli sprzedaż taka nastąpi po upływie 6 lat od dnia wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej dochód ze sprzedaży zostanie określony na zasadach właściwych dla przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. 6 letni termin liczony jest od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym miało miejsce wycofanie z działalności. W konsekwencji sprzedaż nieruchomości po upływie 6 lat od dnia jej wycofania z działalności gospodarczej nie będzie podlegać opodatkowaniu, gdyż upłynie 5 lat od końca roku, w którym podatnik nabył tę nieruchomość lub ją wybudował. Zasady obliczania podatku oraz obowiązki sprawozdawcze będą zależały od daty jej nabycia. Podatnik, który sprzeda nieruchomość mieszkalną nabytą przed 2007 r. powinien samodzielnie obliczyć podatek (10% od przychodu) i złożyć deklarację PIT-23 w ciągu 14 dni od dokonania odpłatnego zbycia. W przypadku, gdy nieruchomość taka została nabyta w 2007 bądź 2008 r. dochód ze zbycia należy wykazać w zeznaniu rocznym (PIT-36 lub PIT-36L) składanym do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego. W tym terminie należy również wpłacić odpowiednią kwotę podatku na konto właściwego urzędu skarbowego. Jeżeli zaś przedsiębiorca sprzeda nieruchomość mieszkalną nabytą po 1 stycznia 2009 r. dochód z tego tytułu wykaże w odrębnym formularzu PIT-39.
Podsumowując, w praktyce istotne jest ustalenie, kiedy możemy mówić o tym, że dokonując sprzedaży nieruchomości podatnik prowadzi działalność gospodarczą, a kiedy jego działania mają jedynie na celu dokonanie dyspozycji prywatnym majątkiem. Sprzedaż kilku nieruchomości w wielu przypadkach uznawana jest bowiem przez organy podatkowe za dokonaną w ramach działalności gospodarczej. Co więcej dzieje się tak, nawet wówczas gdy podatnik nie dokonał formalnej rejestracji działalności.

Kwalifikacja dochodu jako dochodu z działalności gospodarczej lub dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości rodzi różne skutki dla podatnika, nie tylko w zakresie podstawy opodatkowania i stawki podatku, ale również obowiązków sprawozdawczych. Przede wszystkim w przypadku uznania działań podatnika za działalność gospodarczą podatnik będzie musiał zapłacić podatek nawet po upływie pięciu lat od nabycia nieruchomości, a sama stawka podatku przy braku formalnej rejestracji może wynieść aż 32 %. Ponadto podatnik ma obowiązek prowadzenia księgowości oraz obliczania i wpłacania zaliczek na podatek dochodowy. Warto więc zwrócić uwagę na to, w jakich przypadkach organy podatkowe uznają sprzedaż nieruchomości przez osoby fizyczne z ich majątku prywatnego za działalność gospodarczą.

Pierwszą najczęściej pojawiającą się przesłanką jest skala całego przedsięwzięcia. Jeżeli więc zamierzamy sprzedać kilka bądź nawet kilkanaście mieszkań, budynków lub działek gruntu musimy się liczyć z tym, że organy podatkowe mogą próbować określić nasz dochód na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej. Podobna sytuacja może mieć miejsce, jeśli będziemy chcieli zbyć kilka działek pochodzących z dokonanego przez nas podziału jednej nieruchomości. Ponadto o prowadzeniu typowej działalności gospodarczej nastawionej na zysk może świadczyć dokonywanie nakładów na krótko przed zbyciem nieruchomości, takich jak uzbrojenie gruntu, poprzez wykonanie sieci wodociągowej, energetycznej oraz kanalizacyjnej. Dodatkowo jeżeli nasze działanie będzie miało charakter zorganizowany i ciągły (czyli np. będziemy korzystać ze stałych pośredników, prowadzić biuro w zakresie sprzedaży czy też reklamować nieruchomości w prasie i Internecie) ryzyko uznania przychodu za przychód z działalności gospodarczej wzrośnie. Czasem decydujące znaczenie może mieć sam zamiar podatnika, który np. nabywa od deweloperów kilka mieszkań, a następnie je sprzedaje.

Należy jednak pamiętać, że orzecznictwo w omawianym zakresie jest niejednolite i decyzja o zakwalifikowaniu przychodu ze zbywanej nieruchomości do przychodów z działalności gospodarczej zależy od splotu indywidualnych okoliczności. Zdarzają się bowiem interpretacje, w których organy podatkowe wykazują zrozumienie dla podatnika i przykładowo sprzedaż 17 działek budowlanych powstałych z podziału jednej nieruchomości uznają za zbycie majątku osobistego. Podkreślany jest też zamiar, w którym nabyto nieruchomość.

zobacz również:

Jedna myśl na temat “Sprzedaż nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej a sprzedaż nieruchomości używanej na potrzeby działalności gospodarczej – część 2”

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *