Ustawodawca przewidując jednak możliwość nieprawidłowego prowadzenia zarządu przez dłużnika (czy to celowego, mającego doprowadzić do pokrzywdzenia wierzycieli, czy to niezawinionego, wynikającego z braku umiejętności prowadzenia prawidłowego zarządu lub nieobecności dłużnika) umożliwił odsunięcie dłużnika od jego sprawowania oraz wyznaczenia innego zarządcy.

Ustanowienie zarządcy nieruchomości (innego niż dłużnik) możliwe jest tylko wówczas gdy dochody bieżące z nieruchomości umożliwiają pokrycie kosztów jego sprawowania, chyba że prowadzenie zarządu nie wymaga kosztów. Niezbędne koszty może również wyłożyć osoba wnioskująca o ustanowienie zarządcy (zazwyczaj będzie to wierzyciel).

Postanowienie o odjęciu zarządu wydaje sąd właściwy dla komornika prowadzącego egzekucję z nieruchomości (por. uwagi do art. 921 k.p.c.). Na postanowienie sądu w tym przedmiocie zażalenie nie przysługuje, a to ze względu na utratę mocy obowiązującej przepisu art. 932 k.p.c. Zażalenie nie przysługuje również na postanowienie oddalające wniosek o odjęcie zarządu.

Wprowadzenie zarządcy ma na celu zabezpieczenie prawidłowego biegu egzekucji i uchronienie nieruchomości przed utratą wartości i atrakcyjności dla potencjalnych nabywców licytacyjnych. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki przy czym wprowadzenie zarządcy nie ma wpływu na istniejące umowy najmu czy dzierżawy. Zarządca ma prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Zarządca ma jednak ograniczone uprawnienia jeżeli chodzi o zaciąganie zobowiązań. Zgodnie z art. 935 § 2 k.p.c. zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu są możliwe natomiast tylko za zgodą stron (wierzycieli, dłużnika), a w jej braku – za zezwoleniem sądu.

Jeżeli zarządca przy obejmowaniu zarządu napotyka przeszkody, komornik na polecenie sądu może wprowadzić go w zarząd nieruchomości. Po ustanowieniu zarządcy komornik wzywa wskazane przez wierzyciela osoby, aby przypadające od nich tak zaległe, jak i przyszłe świadczenia, które stanowią dochód z nieruchomości, uiszczały do rąk zarządcy. W wezwaniu należy uprzedzić, że uiszczenie do rąk dłużnika będzie bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.

Jeżeli dłużnik w chwili zajęcia nieruchomości korzystał z pomieszczeń w zajętej nieruchomości należy mu je pozostawić. Pomimo jednak, że dłużnik korzystał z pomieszczeń w chwili zajęcia, sąd uprawniony jest na wniosek wierzyciela zarządzić odebranie dłużnikowi tych pomieszczeń jeżeli dłużnik lub jego domownik przeszkadza zarządcy w wykonywaniu zarządu.

Zarówno dłużnik, jak i jego rodzina nie mają obowiązku pracy na zajętej nieruchomości. Mogą jednak być zatrudnieni, jeżeli wyrażą gotowość świadczenia pracy. Zarządca może odmówić zatrudnienia, gdy sprzeciwiają się temu szczególne względy, np. uzasadnione podejrzenie chęci usunięcia pożytków nieruchomości poza wiedzą zarządcy.

Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach (co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu) sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe, które powinny być zatwierdzone przez sąd. W przypadku nieprawidłowego sprawowania zarządu zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków.