Na gruncie przepisów o VAT, powstaje wątpliwość, jak powinna być traktowana taka wypłata za zawarcie umowy najmu. W szczególności, nie jest jasne, czy taka opłata winna być traktowana na zasadach analogicznych, jak wynagrodzenie za świadczenie usług.
W niedawnym wyroku (z 24 maja 2012 r., sygn. III SA/Wa 2382/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie („WSA”) orzekł, że wypłacona najemcy jednorazowa kwota stanowiąca zachętę do zawarcia negocjowanej, długoterminowej umowy najmu nie podlega opodatkowani VAT. WSA powołał się w swoim rozstrzygnięciu na wyrok Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości (z 9 października 2001 r., sygn. C-409/98), w którym Trybunał wskazał, iż osoba, która początkowo nie ma żadnych uprawnień do nieruchomości (tj. najemca) i która zawiera umowę najmu tej nieruchomości z właścicielem w zamian za kwotę pieniężną płaconą przez wynajmującego, nie świadczy usługi podlegającej opodatkowaniu VAT. Podatnik przez samą czynność wyrażenia zgody na zostanie najemcą i płacenie czynszu w zamian za kwotę pieniężną wypłaconą przez wynajmującego nie świadczy jeszcze żadnej usługi na rzecz wynajmującego. Najemca nie jest zobowiązany do dokonania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego na rzecz wynajmującego i będzie on jedynym beneficjentem z tytułu uzgodnionej między stronami kwoty zachęty.
W opinii WSA, nie można również uznać, że najemca świadczy na rzecz wynajmującego usługę polegającą na zaakceptowaniu warunków wynajmującego zawartych w umowie najmu. Zdaniem sądu, samo zawarcie umowy nie jest świadczeniem usługi, gdyż stanowi jedynie uzgodnienie warunków przyszłej usługi. Z tego względu, wypłaconej najemcy kwoty nie można uznać za wynagrodzenie za wyświadczoną usługę. Wyrok nie jest jeszcze prawomocny.
Warto jednak wskazać, że powyższe orzeczenie i zawarta w nim argumentacja będzie mieć zastosowanie tylko w ściśle określonych sytuacjach, tj. gdy najemca decyduje się wyłącznie zawrzeć umowę z wynajmującym na wspólnie wynegocjowanych warunkach i w zamian za otrzymaną kwotę „zachęty” nie jest zobowiązany do żadnego świadczenia wzajemnego na rzecz wynajmującego bądź innego podmiotu, w tym także nie wyraża zgody na powoływanie się przez wynajmującego na najemcę jako użytkownika nieruchomości. Gdyby bowiem okazało się, że warunkiem otrzymania kwoty „zachęty” przez najemcę jest wyrażenie przez niego zgody na to, aby wynajmujący np. zamieszczał w swoich materiałach promocyjnych i reklamowych nazwę lub logo najemcy celem przyciągnięcia i pozyskania kolejnych najemców, to wówczas takie działanie najemcy mogłoby zostać uznane za odpłatne świadczenie usług przez najemcę. W konsekwencji, wypłacona w zamian najemcy kwota stanowiłaby wynagrodzenie za usługi i podlegałaby opodatkowaniu VAT. Zwrócił na to uwagę także WSA w omawianym orzeczeniu uznając, że w sytuacji, gdy przyszły najemca staje się najemcą flagowym w zamian za otrzymaną od wynajmującego kwotę pieniężną, wówczas ewentualnie można mówić o świadczeniu przez takiego najemcę usług reklamowych na rzecz wynajmującego, mających na celu przyciągnięcie innych najemców do danej nieruchomości.
