Standard wszedł w życie w dniem jego ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Ministra Finansów w dniu 20 lutego 2014 roku i ma zastosowanie do sprawozdań finansowych sporządzonych za rok obrotowy rozpoczynający się w 2014 roku z możliwością jego wcześniejszego stosowania.

Zakres przedmiotowy Standardu obejmuje m. in. zasady ustalania przychodów, kosztów i wyniku z umów deweloperskich realizowanych w jednostkach gospodarczych z punktu widzenia dewelopera, przy czym Standard nie obejmuje zagadnień dotyczących budowy nieruchomości na wynajem.

Praktyka w zakresie rozliczania i ujmowania umów deweloperskich w księgach rachunkowych jest różna: jedni deweloperzy rozpoznają przychody i koszty przez okres trwania budowy, odpowiednio do stopnia zaawansowania robót, inni natomiast rozpoznają przychody i koszty dopiero wówczas, gdy ukończona nieruchomość lub jej część zostaje przekazana kupującemu. Krajowy Standard Rachunkowości nr 8 „Działalność deweloperska” ma na celu ujednolicenie stosowanych rozwiązań.

Kluczową kwestią na początkowym etapie stosowania Standardu jest klasyfikacja umowy deweloperskiej i ta część Standardu bazuje w zasadzie na rozwiązaniach uregulowanych w KIMSF 15 „Umowy dotyczące budowy nieruchomości”. Zgodnie ze KSR 8, umowy deweloperskie mogą być zaklasyfikowane jako:
– umowy o usługę budowlaną;
– umowy o świadczenie usług;
– umowy o sprzedaż wyrobu gotowego.

Umowa deweloperska jest klasyfikowana jako umowa o usługę budowlaną, jeżeli nabywca ponosi główną część ryzyk związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, np. dotyczy to sytuacji, gdy nabywca ma możliwość określenia podstawowych elementów konstrukcyjno‐architektonicznych projektu budowy nieruchomości przed jej rozpoczęciem i/lub spowodowania podstawowych zmian konstrukcyjno–architektonicznych w toku budowy (niezależnie od tego, czy nabywca wykorzysta taką możliwość, czy nie).

W przypadku, gdy umowa deweloperska nie spełnia warunków zaklasyfikowania jej jako umowy o usługę budowlaną, należy dokonać analizy, na której stronie – deweloperze czy nabywcy – spoczywa obowiązek dostarczenia i zapłaty za główne (podstawowe) materiały budowlane. Jeśli na nabywcy, to umowa deweloperska powinna zostać zaklasyfikowana jako umowa o świadczenie usług, jeśli na deweloperze, to jako umowa o sprzedaż wyrobu gotowego.

W zależności od klasyfikacji umowy deweloperskiej przychody i koszty z rozliczenia takiej umowy będą rozliczane zgodnie z regulacjami KSR 3 „Niezakończone usługi budowlane” (umowy o usługę budowlaną, umowy o świadczenie usług) lub zgodnie z regulacjami KSR 8 „Działalność deweloperska” (umowy o sprzedaż wyrobu gotowego).

Zgodnie ze Standardem, jeżeli budowa prowadzona jest na gruncie nabywcy lub też prawo własności lub wieczystego użytkowania gruntu zostało przekazane nabywcy w trakcie budowy, może to być istotną przesłanką do stwierdzenia, że deweloper przekazał nabywcy kontrolę nad budowaną nieruchomością w trakcie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego i ma to wpływ na moment rozpoznania przychodów i kosztów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, gdyż umowę taką klasyfikuje się do umów o usługę budowlaną.Ponadto w ramach KSR 8 uregulowano m.in. takie kwestie jak:
– łączenie i dzielenie przedsięwzięć deweloperskich;
– dzień rozpoczęcia i dzień zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego;
– ujęcie i wycena gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu przez dewelopera;
– koszty przedsięwzięcia deweloperskiego;
– sposób ujmowania szacowanych kosztów niezakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego, do poniesienia których deweloper jest prawnie lub zwyczajowo zobowiązany w przyszłości po dacie sprzedaży;
– aktualizacja wartości aktywów związanych z przedsięwzięciem deweloperskim, w tym tworzenie rezerw na zobowiązania wynikające z umów rodzących obciążenia;
– warunki, jakie muszą być spełnione do ujęcia przychodów ze sprzedaży, gdy umowa deweloperska została zaklasyfikowana do umów o sprzedaż wyrobu gotowego;
– ujmowanie przez dewelopera zaliczek na poczet nabycia nieruchomości;
– data powstania przychodu z tytułu przedsięwzięcia deweloperskiego;
– zmiana przeznaczenia nieruchomości lub ich części i zaklasyfikowanie do nieruchomości inwestycyjnych;
– sprzedaż nieruchomości lub jej części wybudowanej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wcześniej przeklasyfikowanych do nieruchomości inwestycyjnych w zależności od tego, czy deweloper poniósł koszty wykonania istotnych prac budowlanych w celu dostosowania nieruchomości lub jej części do sprzedaży.