W jaki sposób ustalić status gruntu w celu zastosowania właściwej stawki VAT?

Zgodnie z Dyrektywą 112/2006 teren budowlany oznacza każdy grunt uzbrojony lub nieuzbrojony uznany za teren budowlany przez państwo członkowskie. Natomiast w polskim prawie przyjmuje się, że grunt ma charakter budowlany lub jest przeznaczony pod zabudowę jeśli za taki jest uznany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Problem pojawia się w przypadku braku takiego planu co niestety jest dość częstym zjawiskiem. Dodatkowo orzecznictwo organów podatkowych i sądów administracyjnych nie jest w tej materii jednolite co powoduje tym większą dezorientację u podatników

1. Decyzja o warunkach zabudowy lub decyzja o lokalizacji inwestycji

W przypadku brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Decyzję taką wydaje się na wniosek osoby zainteresowanej (niekoniecznie właściciela) dla konkretnej nieruchomości.Oznacza to, że jeśli przed transakcją sprzedaży nieruchomości otrzymano decyzję o warunkach zabudowy grunt jest uznawany za nieruchomość przeznaczoną pod zabudowę i jego sprzedaż podlega opodatkowaniu VAT.

Podobnie w przypadku wydania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli decyzja ta przewiduje wybudowanie obiektu na danej działce przesądza to o jej budowlanym charakterze i sprzedaż takiej nieruchomości (najczęściej na cele związane z realizacją inwestycji celu publicznego) będzie opodatkowana VAT. Należy przy tym pamiętać, że nie każda inwestycja celu publicznego wiąże się z budową (np. nabycie ziemi pod polder przeciwpowodziowy) wobec powyższego nie zawsze sprzedaż nieruchomość, dla której wydano decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego będzie opodatkowana VAT.

2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji, o których mowa w pkt 1 powyżej, organy podatkowe przyjmują, że aktem przesądzającym o charakterze gruntu jest tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [studium]. Takie stanowisko przykładowo zajął Minister Finansów (Izba Skarbowa w Bydgoszczy) w interpretacji z 13 maja 2010 r. sygn. ITPP2/443-112/10/EB oraz sądy administracyjne w następujących wyrokach: I SA/Wr 1562/09 (WSA we Wrocławiu, 9 grudnia 2009 r.), I SA/Rz 711/09 (WSA w Rzeszowie, 24 listopada 2009 r.).

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym studium jest dokumentem określającym zasady polityki przestrzennej gminy. Jest ono sporządzane przed przystąpieniem do uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego i stanowi swego rodzaju etap poprzedzający sporządzenie takiego planu. Co istotne studium, w przeciwieństwie do planu, nie jest aktem prawa miejscowego. Na tę właśnie cechę studium zwrócił uwagę NSA w wyroku z 23 marca 2010 r. (sygn. I FSK 274/09). Jak słusznie zauważył skład orzekający, postanowienia studium są skierowane do organów gminy i one są nimi związane. Jednocześnie studium nie może kształtować sytuacji prawnej podmiotów spoza sfery administracji publicznej. Wszystko to, w ocenie sądu, prowadzi do wniosku, że postanowienia studium nie mogą przesądzać o charakterze gruntu na potrzeby art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Podobnie WSA w Szczecinie w wyroku z 27 maja 2009 r. (sygn. I SA/Sz 89/09).

3. Ewidencja gruntów

W powoływanym już wyroku NSA z 23 marca 2010 r. skład orzekający stwierdził, że w przypadku gdy brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dla nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy, status gruntu należy ustalić w oparciu o ewidencję budynków i gruntów. Wniosek ten NSA oparł na treści art. 21 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 8 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym organ podatkowy przy wymiarze podatku od nieruchomości, w zakresie przedmiotu opodatkowania, jest związany danymi zawartymi w tej ewidencji. Podobnie orzekł WSA w Warszawie w wyroku z 11 lipca 2007 r. (sygn. III SA/Wa 899/07).

Pogląd ten, w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wydaje się być niezasadny. Przepis ustawy o VAT odnosi się do przeznaczenia danego gruntu. Tymczasem ewidencja gruntów i budynków odnosi się do bieżącego statusu nieruchomości a nie jej przeznaczenia. To, moim zdaniem, wyklucza jej przydatność dla celów art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

4. Pozostałe koncepcje

W przywoływanym wyroku WSA w Szczecinie (sygn. I SA/Sz 89/09) skład orzekający, w dość specyficznym stanie faktycznym, stanął na stanowisku, że dla określenia przeznaczenia gruntu należy zbadać czy działka była objęta zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne uzyskaną przy sporządzaniu planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc w związku z wejście w życie nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W tym przypadku, z kontekstu uzasadnienia wynika, że zdaniem składu orzekającego fakt, że nieruchomość mogła być objęta zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele automatycznie oznacza, że, w przypadku wydania takiej zgody, grunt ma przeznaczenie budowlane. Stanowisko to jest odosobnione zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie. Nie można wykluczyć, że zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych wiąże się z ich przeznaczeniem pod zabudowę – w takim przypadku stanowisko WSA należałoby uznać za słuszne. Z drugiej jednak strony nie można też wykluczyć, że taka zmiana przeznaczenia nie koniecznie oznacza przeznaczenie tych gruntów pod zabudowę – w takim przypadku pogląd szczecińskiego WSA nie będzie zasadny. Konkludując należy stwierdzić, że w przypadku gdy zmieniono przeznaczenie gruntu rolnego lub leśnego należy zawsze badać na jaki cel przeznaczono ten grunt w związku z taką zmianą.

Ciekawą koncepcją jest również odwołanie się do intencji stron danej transakcji. Stanowisko to bazuje na utrwalonej wykładni przepisów o ustawy o VAT, zgodnie z którym dla ustalenia skutków podatkowych transakcji niezbędne jest ustalenie istoty ekonomicznej danego przedsięwzięcia. Dlatego, zdaniem niektórych komentatorów również w przypadku sprzedaży gruntu należy badać zamiar stron transakcji (szczególnie nabywcy). Ze stanowiskiem tym nie zgadzają się jednak sądy administracyjne. Przykładowo w wyroku z 17 marca 2009 r. (WSA w Białymstoku I SA/Bk 449/08) czytamy: „o przeznaczeniu danego terenu pod zabudowę bądź każdy inny cel, decydują obiektywne kryteria, nie zaś subiektywne przekonanie i zamiar sprzedawcy lub nabywcy takiego terenu”. Podobnie orzekł WSA w Warszawie, w powoływanym już wyroku z 11 lipca 2007 r. (sygn. III SA/Wa 899/07). W tym przypadku należy się zgodzić ze stanowiskiem sądów administracyjnych. Wola nabywcy co do przeznaczenia gruntu nie może być rozumiana jako „istota ekonomiczna transakcji”. Istotą transakcji, niezależnie od przeznaczenia gruntu, nadal pozostaje przeniesienie prawa do rozporządzania jak właściciel daną nieruchomością. Cel ten jest taki sam niezależnie od tego czy nabywca zamierza przeznaczyć grunt na cele budowlane czy nie. Ponadto odwołanie się do subiektywnych przesłanek może rodzić liczne komplikacje – strony transakcji z pewnością dążyłyby do zmniejszenia obciążeń i zgodnie twierdziły, że kupujący nie zamierza budować na danej działce.

Podstawa prawna:

Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług z 11 marca 2004 r. (Dz.U. nr 54 poz. 535 ze zm.)

Dodaj komentarz