Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Jej źródło stanowią elementy treści różnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość określoną przez wskazany cel gospodarczy. Przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem o tym, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nazwanych, których elementy zawiera ta umowa.

Umowa deweloperska nie jest umową przedwstępną, w rozumieniu art. 389 k.c. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 9 lipca 2003r., (IV CKN 305/01 lex nr 112223) jej odmienność w stosunku do umowy przedwstępnej, która nadaje jej cechy umowy właściwej, polega na tym, że zamawiający jest na jej podstawie zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu i nastąpić ma przeniesienie na jego rzecz prawa własności. W praktyce często spotyka się, że umowa deweloperska zawiera elementy umowy o roboty budowlane. Wówczas zgodnie z art. 656 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Stosownie zaś do art. 635 k.c. zamawiającemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy, bez wyznaczania dodatkowego terminu w sytuacji, gdy przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym. Jest to uprawnienie wynikające bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego i nie musi o nim stanowić wola stron wyrażona w umowie. Przyjmujący zamówienie powinien przystąpić do wykonania dzieła w odpowiednim czasie i wykonać je we właściwym terminie. Gdyby jednak przyjmujący opóźniał się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić, nawet jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Odstąpienie od umowy nie jest wykonaniem uprawnienia kształtującego, gdyż tworzy nowy stan prawny między stronami w ten sposób, że od chwili jego dokonania umowa wzajemna przestaje wiązać strony. Strony nie są zobowiązane do spełniania swoich świadczeń, zaś świadczenia już spełnione podlegają zwrotowi. Skutkiem odstąpienia jest bowiem wygaśnięcie umowy od momentu jej zerwania (ex tunc). Wygasa przy tym nie tylko zobowiązanie główne, ale i akcesoryjne (por. orzeczenie Sąd Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 27.02.2001 r., I ACa 981/00, PG 2002, Nr 6, s. 54; orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 7.3.2001 r., I ACa 512/00, OSA 2002, Nr 6, poz. 34). Odstąpienie od umowy w warunkach art. 635 k.c., inaczej niż w art. 491 § 1 k.c., nie wymaga, po pierwsze, aby owo zaniechanie wykonania, w ustalonym terminie, czynności przyjmującego zamówienie było kwalifikowane w kategoriach zwłoki. Zamawiający może z niego skorzystać nawet wtedy, gdy nie da się przyjmującemu zamówienie postawić zarzutu naruszenia należytej staranności wymaganej w stosunkach danego rodzaju. Po drugie, zamawiający nie jest w tym przypadku zmuszony do wyznaczenia drugiej stronie odpowiedniego terminu do wykonania koniecznych czynności, z zastrzeżeniem, że po jego bezskutecznym terminie będzie mógł od umowy odstąpić. W tym wypadku może to czynić w razie ustalenia, że przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła, i to tak dalece, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je wykończyć w czasie właściwym. Przy czym, to obowiązkiem zamawiającego jest wykazać owe okoliczności (art. 6 k.c). Przepis art. 635 k.c. odnosi się do opóźnienia z rozpoczęciem dzieła lub jego wykończeniem. W obu wskazanych wypadkach chodzi jednak o ocenę, czy opóźnienie to jest na tyle istotne, że nie jest prawdopodobne ukończenie dzieła w czasie umówionym. Samo zatem opóźnienie, a nawet zwłoka w rozpoczęciu wykonywania dzieła nie są wystarczające do przyjęcia, że zamawiający może skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy. Jeśli okaże się, że wskazany wyżej warunek nie został spełniony, dlatego, że np. przyjmujący zdołał by jednak w normalnym toku czynności dokończyć dzieło w czasie właściwym, oświadczenie zamawiającego o odstąpieniu od umowy nie wywoła oczekiwanego przezeń skutku.

Jeżeli zamawiający skutecznie odstąpi od umowy to doprowadzi do powstania sytuacji, w której strony zwolnione są z obowiązku spełnienia świadczeń wzajemnych, natomiast to, co już zostało świadczone podlega zwrotowi. Przy czym, obowiązek zwrotu obciąża przyjmującego zamówienie w zakresie zwrotu otrzymanego już wcześniej wynagrodzenia pieniężnego. Obowiązek zwrotu spełnionych świadczeń nie jest jedynym następstwem skorzystania przez zamawiającego z prawa do odstąpienia od umowy. Jeżeli bowiem opóźnienie w rozpoczęciu lub wykończeniu dzieła powstało wskutek okoliczności obciążających przyjmującego zamówienie, to dodatkowo, zgodnie z art. 494 in fine k.c, można żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *