Sprzedaż nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej a sprzedaż nieruchomości używanej na potrzeby działalności gospodarczej – część 1

Przedsiębiorca nie uniknie więc zapłaty podatku od zbycia nieruchomości nawet jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie bądź wybudowanie, upłynęło pięć lat.
W wykonaniu działalności i na potrzeby działalności
Ze sprzedażą nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej najczęściej mamy do czynienia u osób fizycznych zajmujących się działalnością deweloperską, bądź prowadzących działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, najmu lub dzierżawy.
Jeżeli nabyta nieruchomość przeznaczona jest do dalszej odsprzedaży to stanowi ona towar handlowy. Natomiast u przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie najmu lub dzierżawy wynajmowana nieruchomość jest środkiem trwałym, jednak wraz z podjęciem decyzji o jej zbyciu, zmienia się jej charakter i również staje się towarem przeznaczonym na sprzedaż. Wówczas powinna zostać wycofana z ewidencji środków trwałych. Gdy umowa najmu wygaśnie i nieruchomość mieszkalna zostanie przeznaczona na sprzedaż, to może pojawić się wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży powinien być opodatkowany na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej czy jako przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (na podstawie art. 10 ust. 3 i 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – updof). Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 updof źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Z kolei art. 10 ust. 3 przewiduje, że przepisy ogólne – a więc również możliwość zwolnienia z podatku, gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat kalendarzowych – stosuje się do sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Podobną zasadę wprowadza art. 14 ust. 2c updof.

Z porównania tych przepisów wynika, że ustawodawca czasami używa sformułowania: „zbycie nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”, a czasami: zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej”. Użycie różnych określeń w przepisach powinno być celowe. Określenie „nieruchomości wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą” oznacza, że chodzi tu o nieruchomości – lokale wykorzystywane dla wewnętrznych potrzeb działalności (np. prowadzenia biura, lokalu usługowego). Natomiast określenie „zbycie nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej” oznacza zbywanie nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, prowadzone w ramach obrotu nieruchomościami. W przeciwnym przypadku podatnicy prowadzący działalność w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi mogliby podlegać 10% zryczałtowanemu podatkowi lub 19% podatkowi (w zależności od momentu nabycia nieruchomości), zamiast 19% lub nawet 32% podatku właściwego dla działalności. Ponadto,  gdyby minęło 5 lat kalendarzowych od nabycia nieruchomości, to dochody tych podatników mogłyby być całkowicie zwolnione z podatku. Byłoby to sprzeczne z równością opodatkowania przedsiębiorców, gdyż działalność polegająca na obrocie lokalami mieszkalnymi mogłaby w ogóle nie być opodatkowana. Aktualne orzecznictwo organów podatkowych w tym zakresie jest jednak odmienne i korzystne dla podatników. W wielu interpretacjach organy podatkowe uznają za prawidłowe zwolnienie z podatku (po upływie 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości) dochodów ze sprzedaży nieruchomości wynajmowanych wcześniej w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej (zob. interpretacja Dyrektora Iżby Skarbowej w Warszawie z 25.11.2008 r., sygn. IPPB1/415-1041/08-4/JB, interpretacja Dyrektora Iżby Skarbowej w Warszawie z 21.8.2009 r., sygn. IPPB1/415-420/09-4/JB). Również w jednym z wyroków sąd administracyjny został zaprezentowany podobny pogląd (wyrok WSA w Rzeszowie z 1.12.2005 r., sygn. I SA/Rz 319/05).

Opodatkowanie działalności
Dochód ze sprzedaży nieruchomości (mieszkalnych i niemieszkalnych) stanowi dochód z działalności gospodarczej, jeżeli:

  • nieruchomość została nabyta w ramach działalności gospodarczej lub wprowadzona do działalności gospodarczej,
  • przedmiotem prowadzonej działalności jest obrót nieruchomościami, a więc sprzedaż nieruchomości ma miejsce w wykonaniu działalności gospodarczej,
  • nieruchomość mieszkalna nie była wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej (np. na potrzeby biura), lecz wynajmowana w celu generowania przychodu z działalności gospodarczej, a następnie została sprzedana.

Dochody z działalności gospodarczej opodatkowane są 19% liniowym podatkiem dochodowym, jeżeli podatnik wybierze taki sposób opodatkowania lub podatkiem według skali, który w 2010 r. wynosi 18% i 32%.

Dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości przez osobę prowadzącą działalność gospodarczą podlega opodatkowaniu łącznie z innymi dochodami uzyskanymi z działalności gospodarczej. Dochód należy wykazać do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego na formularzu PIT-36 lub PIT-36L (w przypadku wyboru opodatkowania 19% podatkiem liniowym). W trakcie roku podatnik nie musi składać żadnych zeznań podatkowych. W miesiącu w którym nastąpi zbycie nieruchomości podatnik będzie zobowiązany do wykazania przychodu i kosztu ze zbycia nieruchomości oraz wpłacenia zaliczki na podatek dochodowy. Zaliczkę wpłaca się w terminie do 20-tego dnia miesiąca (kwartału) za poprzedni miesiąc lub kwartał, zależnie do wybranej przez podatnika metody wpłacania zaliczek.
zobacz również:

Jedna myśl na temat “Sprzedaż nieruchomości w wykonaniu działalności gospodarczej a sprzedaż nieruchomości używanej na potrzeby działalności gospodarczej – część 1”

  1. W przypadku rozliczenia kwartalnego z zastosowaniem zapłaty zaliczki na podatek VAT w kwocie rzeczywistego zobowiązania podatkowego, nie jest możliwe dokonanie przesunięcia podatku należnego do kolejnego miesiąca. Powyższe powodowałoby powstanie zaległości podatkowej.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *